“首付贷”理财产品风险积聚专家提醒投资者须谨慎看待

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分析师认为，虽然“首付”产品给投资者带来了可观的收益，但它们也面临着巨大的风险，因此投资者应该谨慎。

“首先是作为基本资产的房地产的真实性和估价。空房地产估价和抵押贷款真实性有很多可操作性，这是投资者难以区分的；此外，如果资金流向高杠杆的房地产投机者，一旦房价不能继续上涨，他们将面临更大的违约风险。”业内一些专家表示。

股市的调整和银行理财产品收益率的下降，让拥有逾10万元闲钱的外企员工陈骁难以找到好的投资渠道。最近，他从一个朋友那里听说，在房地产平台上，一种叫做“好抵押贷款”的产品的年化回报率可以达到10%，陈骁立刻动了心。

尽管监管部门已经禁止了房地产的“首付”产品，但“首付”产品转化为“优质抵押贷款”、“消费贷款”、“置换抵押贷款”和“生活贷款”并没有在市场上消失。一方面，他们吸引高回报的投资者，而另一方面，他们用筹集的资金来支持买家。

“目前，监管当局已明确表示，此事应受到严格调查，至少风险仍在控制之中。对于普通投资者来说，我们必须对众筹、p2p和围绕房地产市场高杠杆投机打包的其他“首付”产品保持谨慎。”在采访中，金融专家这样提醒投资者。

“去库存化”和“购买潮”

2015年底召开的中央经济工作会议明确指出，“去库存化”是2016年中国经济工作的五大任务之一。

全国政协委员、住房和城乡建设部专家委员会委员张鸿铭曾表示，中国的库存规模约为66.72亿平方米，按照目前的消化率，大约需要5.19年才能消化。资本占用66.72亿平方米的存货约为40万亿元。在这40万亿元中，约三分之一为房地产开发商所有，超过三分之二是“债务”。如果库存问题得不到解决，开发商资金中断的可能性将大大增加，这将引发一系列的社会问题。

与三线和四线城市巨大的“去库存”压力形成鲜明对比的是，一线城市房价飙升和“抢购”。一天三次，在中转大厅里“一号很难找到”，在房地产经纪公司前面排着长队...今年春节过后，深圳、北京和上海等一线城市的房地产市场正在蓬勃发展。

在房地产业整体平稳发展的背景下，为什么这些城市的房价会大幅上涨？目前，市场普遍认为，由于杠杆率突然增大，大量资金在短时间内突然进入房地产市场。

“买家通过银行贷款买房是一种杠杆行为。例如，一个买家想买一栋价值300万元的房子。现在一个城市的首付比例已经降到了25%，那么他只需要支付75万。你可以通过银行抵押贷款购买，他的杠杆率是4倍。”溥仪标准的研究员邝晨曦说。

事实上，匡告诉记者:“杠杆仍在扩大。”

“首付”提高杠杆放大

那么，如何在正常基础上增加杠杆？

在一次采访中，记者了解到，第一个办法是给开发商增加贷款杠杆。

“为了促进销售或迅速提取资金，开发商将为购房者提供一种‘首付分期付款’的方式，帮助购房者购房。”一位房地产中介告诉记者，“开发商建议投资者只能先支付三分之一的首付款，而开发商借给他剩下的三分之二，同意在未来某个时间偿还，并让投资者拿着合同到银行申请贷款。”

“这时，投资者的杠杆率已经变成了12倍。然而，这种方法很容易被银行识别，一旦识别，银行通常会拒绝所有购房者的贷款申请。因此，对于开发人员来说，这种操作模式风险极大，也不可取。”Xi说:

第二种方式是贷款杠杆加上众筹、p2p、“首付”和其他高杠杆的房地产财富管理产品。

在资产方面，其原则与开发商相似，只是资金来源是非银行房地产理财产品，如众筹、p2p和“首付贷款”。然而，为了追求高回报，一些理财产品对购房者自身投资的要求较低，这将进一步扩大购房者的杠杆率。

邝晨曦表示，以“首付贷款”为例，在无担保贷款的情况下，“首付贷款”可以贷款至少1万元，最高可达房价的20%。那么，在上面的例子中，75%的房价由银行贷款提供，20%由理财产品提供，他们只需要提供5%，即他们自己的15万元资金，这样他们就可以以20倍的杠杆率购买价值300万元的房产。这为房地产投机者提供了极其便利的资金，一旦发现这种房地产投机方式，就会吸引更多的房地产投机者加入，从而进一步推高房价。

从资金的角度来看，这种做法相对简单，即p2p等第三方平台通过发行理财产品公开募集资金，然后用这些资金支持购买者的购买行为。

为什么“首付”理财产品能在短时间内迅速扩张？

专家认为，主要原因是“资产短缺”和股市低迷。“一方面，随着中国经济结构调整进入关键阶段，前期积累的风险继续爆发，市场优质资产不断减少；另一方面，自2015年以来，银行理财产品的收益率一直在下降，约为4%。此外，2015年下半年股市表现不佳，进一步缩小了投资渠道。在这种背景下，收益率大多维持在10%左右的p2p理财产品无疑会让投资者大放异彩。”Xi说:

此外，“首付”产品主要集中在一线和二线城市，投资者普遍认为该地区房价坚挺，这使得此类产品在投资者中颇受欢迎。

投资风险必须警惕

分析师认为，虽然“首付”产品给投资者带来了可观的收益，但它们也面临着巨大的风险，因此投资者应该谨慎。

“首先是作为基本资产的房地产的真实性和估价。空房地产估价和抵押贷款真实性有很多可操作性，这是投资者难以区分的；此外，如果资金流向高杠杆的房地产投机者，一旦房价不能继续上涨，他们将面临更大的违约风险。”业内一些专家表示。

邝晨曦还承认，如果楼市价格上涨速度下降，投机价值下降，入场资金将迅速减少，从而进一步抑制房价上涨。一旦房价出现拐点，投机买家就会迅速卖掉他们的房地产。即使在最好的假设下，政府将稳定房价，将有一个“价格没有市场”的情况，而投机买家将无法迅速兑现，但也承受巨大的现金流压力。如果资金链断裂，风险就会爆发，投机者选择违约的可能性会急剧上升，因为他们自己的资金太少。当此类事件频繁发生时，风险不仅会转移到银行，还会蔓延到p2p投资者。届时，p2p公司将直接运营，投资者可能会损失所有资金。

“最近，政府和监管部门表示，要加强对一线城市房地产的监管，打击一些中介机构和互联网金融平台发放购房首付款贷款。因此，投资者在选择“首付”理财产品时应特别关注本金。安全。”Xi说: