不动产司法拍卖 购买者承担税费是否合法?

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房地产司法拍卖中涉及的税费支付是目前普遍关注的焦点。例如，营业税、所得税和其他税费，纳税人是原始标的物的所有者。然而，当房地产被强制拍卖，基本上是因为它无法偿还债务和关系陷入困境。在拍卖款可能无法满足债权的情况下，原所有人无疑更难支付相应的税费。

在这种情况下，如果没有相关的完税证明，将会影响买方的过户手续。如果没有人纳税，税务机关不能开具完税凭证。对于税务机关来说，不能要求买家付款，毕竟买家不是纳税人；但是让原来的业主买单，征收和管理的难度可想而知。为避免上述问题，拍卖公告一般规定标的物所有权转移所涉及的相关税费由原所有人承担，由买受人承担。那么，所述项目是否具有法律效力？

有些人认为这是无效的。原因如下:第一，根据税收法定原则，由于拍卖公告中规定的条件，纳税人的身份不能转移；二是《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的批复》(国税函[2005]869号)还要求纳税人对拍卖财产的全部收入依法申报纳税；人民法院应当协助税务机关依法对拍卖所得征税。

出于第一个原因，笔者认为这种说法本身是正确的，但拍卖公告中载明的税费承担条款并没有改变纳税人的身份，而只是对税费实际承担者的规定。税费具有货币支付的特征，但不具有个人排他性。因此，虽然纳税人的法律地位不能基于协议而改变，但税费的实际承担者可以由当事人约定。合同惯例中还有一个“税收一揽子”条款。同样，在司法拍卖中，买方可以被约定为相关税费的实际承担者。根据《拍卖法》及其实施细则，拍卖公告应当载明招标应办理的程序和其他需要公告的事项。因此，只要拍卖公告中有类似的条款，且竞买人参与拍卖，就可以推定其同意该条款，并应按照约定承担相应的税费。需要注意的是，公告中的相应条款应尽可能清晰、醒目，并履行告知义务。

第二个原因，笔者认为同意买方承担税费并不违背国税函[2005]869号文件的精神。即使税款由买方支付，合法纳税人仍是原标的物的所有人，纳税凭证仍是纳税人的名称。至于“人民法院应协助税务机关依法从拍卖所得中征收税款”，税务机关考虑税款能否依法及时入库，至于实际由谁承担，税务机关无权干预。如果买方愿意支付这笔钱，税务机关当然没有理由拒绝；无人愿意承担的，人民法院应当协助税务机关依法从拍卖所得中征收税款。此外，如果拍卖款不足以满足债权人的权利，如果先征税，也会对债权人的利益产生不利影响。在这个时候，如果有人为此买单，税务机关没有理由拒绝。

综上所述，笔者认为司法拍卖中关于税费主体的规定具有法律效力。事实上，在以前的案例中，税收负担协议的条款已经得到最高人民法院的批准。例如，在山西某房地产开发公司与某重型机械(集团)公司的纠纷案中，关于“一揽子税收”协议的法律效力，最高人民法院裁定，虽然我国税收管理法规明确规定了纳税人征收各种税款，但并不禁止纳税人与合同对方约定由合同对方或第三方缴纳税款；税法关于税种、税率和税额的规定是强制性的，但没有关于谁实际纳税的强制性或禁止性规定，因此关于税费承诺的规定是有效的。

下一个问题是，如果买方代表他纳税，交易价格需要恢复到“含税价格”吗？

在个人所得税法中，根据《国家税务总局关于用人单位为职工征收个人所得税负担的通知》(国税发〔1996〕199号)，用人单位为职工足额缴纳税款，将职工取得的不含税收入折算为应纳税所得额，计算企业应缴纳的个人所得税。

在企业所得税法中，根据《非居民企业所得税源头预扣管理暂行办法》(国税发〔2009〕3号)，合同中约定由扣缴义务人承担应纳税款的，非居民企业取得的非税收入应折算为含税收入后计算纳税。

那么，在房地产的司法拍卖中，如果买方代其支付税费，交易价格是否需要恢复到“含税价格”？我不这么认为。首先，没有恢复的规定。以上需要恢复的情况都有明确的定义，并指定了相应的计算公式。然而，司法拍卖中没有降价的依据。第二，根据原则，它不应该被恢复。对于上述需要恢复的情况，付款来源是扣缴义务人。对于扣缴义务人来说，含税价格和无税价格之间的关系只是“左口袋”和“右口袋”之间的关系，可以自行约定和调整。在司法拍卖中，没有扣缴义务人，拍卖公司的身份只是受托人。一旦拍卖完成，价格是固定的。无论纳税人是谁，都与拍卖公司无关，拍卖公司可以根据交易价格计算佣金。恢复含税价格将导致更多的不确定性，因此不应该恢复。

另一个问题是，买方支付的相关税费能否在税前扣除？笔者认为，在上述可以减为“含税价格”的情况下，价格的降低和调整形成了符合税法要求的新的税收基础，因此可以税前扣除。但是，在房地产司法拍卖中，如果购买者是企业，代表其支付的税费不应在税前扣除。

首先，从本质上讲，相关税种的纳税人身份并没有改变，他仍然是原标的物的所有者。根据《企业所得税法》第十条，计算应纳税所得额时，不得扣除与收入无关的其他费用。买方承担的这部分税费应由标的物的原所有人承担，且双方不在正常的业务往来中。这里的购买者没有所谓的“收入”问题，所以属于“与收入无关的其他费用”，不能税前扣除。

第二，从形式上看，税前可抵扣的税费需要有税务机关出具的完税证明或其他完税证明作为抵扣凭证。由于买方承担相关税费并不改变纳税人的身份，纳税人仍然是税务机关出具的完税证明中原标的物的所有人，因此该证明不能作为买方的合法证明。

作者:杭州经济技术开发区国家税务局律师

拍卖公告中规定的税费承担条款并不改变纳税人的身份，只是对税费实际承担者的规定。即使税款由买方支付，合法纳税人仍是原标的物的所有人，纳税凭证仍是纳税人的名称。关于税费负担的协议条款也得到了最高人民法院的认可。