首付贷“急刹” 中介场外放杠杆收敛

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在一线城市的监管部门加强了对“首付”等业务的监管后，《中国证券报》记者发现，上海较大的房地产中介机构已暂停此类业务，不再为购房者提供金融支持，但银行的住房抵押贷款等正常业务并未减少。

根据央行上海总部的数据，2月份上海个人住房贷款继续增长，当月增加209.6亿元，比去年同期增加143.8亿元。其中，二手房贷款增加108.6亿元，同比增长71.7亿元。

银行房地产信贷相对较高

据上海一家房地产数据服务提供商的相关负责人介绍，房地产中介的贷款资金主要有三个来源。首先是银行的信贷和抵押贷款。房地产经纪人作为企业，向银行申请信用贷款或抵押贷款，这是正常的公司业务。中间人拿到钱，然后借给顾客。第二类是房地产中介和信托公司合作发行信托计划，并为贷款筹集资金。第三类是上市公司和其他不缺钱的机构将闲置资金借给房地产中介，而中介将这些资金借给客户。

在对增加房地产投机杠杆的疑虑中，房地产中介在3月上半月被停止发放首付贷款，银行的“首付贷款”和其他业务也被停止。

据上海一家城市商业银行的分行负责人介绍，目前该行的房地产贷款通常都是在进行中。对于开发贷款，所在银行提高了开发商的资质要求，但并没有收紧。个人抵押贷款也正常进行。当然，首付的来源需要核实。“我听说有些银行的房地产贷款增长很快，因为很容易变成坏账，没有人愿意承担这个责任。把它放在房地产行业，至少暂时不会有问题，但我们银行的变化并不明显。”总统透露道。

根据央行上海总部的数据，2月份，上海的房地产开发本币和外币贷款减少34.5亿元，同比增加53.3亿元。其中，房地产开发贷款减少7.2亿元，同比减少18.1亿元。住房开发贷款和商品房开发贷款分别减少15.9亿元和15.5亿元，分别增加5.2亿元和69.6亿元。经济适用住房开发贷款当月增加15.8亿元，比去年同期增加15.2亿元。

然而，个人住房贷款保持快速增长。2月份，上海个人住房贷款继续增长，当月新增209.6亿元，同比增长143.8亿元。其中，二手房贷款增加108.6亿元，同比增长71.7亿元。

上海中原地产研究咨询部经理卢文喜分析，2月份上海市场开发贷款同比下降，但按揭贷款增加，这可能与基数有关。个人贷款逐年增加，因为去年同期的交易量处于较低水平。2月份的周期性影响也是一个主要原因。1月份贷款规模巨大，但2月份受春节影响，贷款规模有所下降是可以理解的。此外，发展贷款的减少也与土地供应的减少有关。自2015年以来，土地供应规模收缩，对未来发展产生影响，并将出现惯性延续。1月份，上海市场的开发贷款也同比下降。事实上，虽然由于春节因素，二月份的楼市成交量较一月份为低，但仍较去年同期为高。主要是由于2月份的宽松政策，这增强了市场对乐观前景的信心。因此，假期后市场迅速恢复，仅用了一周时间就恢复和调整。从过去的轨迹来看，至少需要3-4周才能恢复市场情绪。再加上房东跳楼价行为的增加，买家担心市场价格上涨会扩大，会出现非理性的市场进入，所以交易量并不低。此外，年后宽松的货币政策也提振了购房热情，RRR在2月下旬的降息增加了市场流动性。贷款利率从最低的8.5%降至8.3%，进一步减轻了购房者的负担。因此，活跃的房地产市场交易驱动贷款金额保持在一个相对较高的水平。

信托公司很谨慎

2016年初，一线城市房地产交易市场蓬勃发展，许多房地产中介和p2p平台火上浇油，推出首付贷款以扩大市场需求。那么，除了银行和p2p渠道之外，房地产中介的贷款资金还可信吗？

中泰信托R&D中心R&D高级经理王婷婷认为，从理论上讲，通过信托筹集首付资金在技术上是可行的，这类似于目前的消费者信托。例如，曾经发行的吉佐消费贷款集体基金信托计划是一种类似于首付的信托产品。但是，从风险控制的角度和目前信托公司对房地产项目的谨慎态度来看，虽然首付信托的运作不存在技术问题，但信托公司仍持谨慎态度。

“就我个人而言，我认为没有任何信托公司愿意这样做。首付款增加了房地产交易的杠杆，进一步扩大了房地产市场的风险。在央行的干预下，首付产品就像是昙花一现。”王婷婷说。

根据2016年初的数据，从1月到3月17日，信托公司共发行了1001种信托产品，其中包括111种房地产(报价为000736，买入)信托，占11.1%，较2015年同期的6.3%有所反弹。

根据王婷婷的分析，自2016年以来，在当前量化宽松的货币政策下，房地产信托产品已回归信托公司的主要选择。随着当地基础设施项目继续寻求低成本资金，信托公司预计将在2015年的基础上，在业务分布方面增加对房地产信托的偏好，以保持2016年的增长。同时，由于中国信托业协会将从2016年开始对信托公司进行公开评级，且评级项目的风险控制要求非常严格，预计信托公司将在项目规划中优先选择大型房地产开发商、医疗健康老年房地产，并以“大股小债”的方式规避项目设计中的风险。

2015年，信托业共发行了868只房地产信托。在全行业产品数量保持8%增长的同时，房地产信托发行项目总量较2014年下降了近30%，房地产信托规模也从2014年的2943亿元下降到1994亿元，下降了34%。房地产信托在2015年经历了一个寒冷的冬天。在信托业，对于这种现象背后的原因有一个基本的共识。首先，在政策方面，2015年房地产行业的基调是去库存化，因此房地产企业的融资需求下降；其次，央行实施了宽松的货币政策，房地产行业获得低息资本成本的能力增强，信托房地产贷款受到限制；第三，房地产信托产品出现风险事件，信托公司正在考虑风险控制，因此应加强房地产项目的风险控制审计。

中介贷款的趋同

3月15日，当《中国证券报》的一名记者以买家的身份走访连锁置业(Chain Home)和中原地产(中原地产)等房地产中介时，他说他想买房，但首付不够，他希望向中介借钱。以上所有的房产中介都说目前没有这样的生意，所以如果首付不够的话，他们必须和房东商量。

一周前，上海许多房地产中介能够为购房者提供新房和二手房的“首付贷款”，即使没有任何抵押品，他们也能借出近100万元，月利率高达2%，类似于股市的“场外配售”。中原地产相关人士承认，他们可以在首付业务之前完成，但他们在3月上半月被叫停。据了解，北京、深圳、上海、广州等地正在统计住房市场的贷款产品、模式和金额，有关部门要求机构重视风险防控。

这一轮楼市加杠杆源于房地产市场的变化。2015年9月30日，非限制城市的首付款降至25%。2016年2月，该政策再次下调，第一批非限制性城市的最低首付为20%，是杠杆率的5倍。这种杠杆可以被视为现场杠杆，更多的非现场杠杆也正在出现。

2月28日，世界银行发布的2015年度报告显示，该公司去年共发放了32209笔“嘉园云贷款”，贷款金额为29.92亿元，分别增长65.05%和51.90%。根据链家金融平台的数据，其营业额为180.5亿元，分销收入为1.8亿元。当时，各种首付贷款可以将首付减少到最低5%，即杠杆率可以扩大到20倍，甚至有些企业可以提供契税贷款。

“快点借钱买房子，不会有风险的。上海的房价永远不会崩盘。”3月初，上海一家房地产数据服务提供商的相关负责人向《中国证券报》表示，上海市场的大多数房地产中介都参与了购房“配对”业务。当客户想买房子但无法补足首付款，或者买方的抵押贷款暂时无法释放时，房地产代理将向这些客户提供贷款。"月利率是1%-2%，通常是几个月的借款."这个人并不认为房地产中介贷款的风险很大，因为即使在全国，也没有多少房地产中介贷款超过50亿元。

“房地产中介贷款在一线城市是一种现象，但在三、四线城市却不是。此外，房地产中介比p2p少，全国有数百家。贷款总额不超过1000亿元。”他估计。尽管如此，他也认为房地产经纪人是业余的，他们不知道什么是风险控制，也没有风险津贴。“以前，只有少数房地产经纪人发放贷款。现在，每个人都已经看到，这项业务正在赚钱，并已开始这样做。”

中原地产首席分析师张大伟认为，此次房地产去库存化与2009年的最大区别在于，2009年，购买者的成本降低了30%的利率，因此增加杠杆的风险非常低。然而，这一轮杠杆大部分不是现场杠杆，首付贷款平均利率超过20%，这是危险的。即使增加杠杆来减少首付，也不可避免地会导致贷款额的增加和贷款成本的增加。

3月10日，据报道，一线城市已经彻底调查了首付款。3月17日，网上贷款房屋的最新数据显示，截至2016年3月中旬，从2015年7月开始的过去8个月里，首付交易额约为45亿元。此前统计的20个平台，包括那些有贷款目标或贷款产品模型与首付贷款相关的平台，都没有首付相关项目。此外，当记者浏览一些推出“首付贷款”的p2p平台时，他发现大部分大平台已经撤回了“首付贷款”产品目标，但一些与住房目标相关的金融产品仍然存在。