房价的另一面“止损单”:白菜的价格不能卖，珍珠的价格被抢

来源|秦朔朋友圈(qspyq2015)

边肖|梁云风

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“停止下跌指令”能停止下跌吗？

6月10日，许多人为湖北的房价而流汗。

同日，湖北省恩施州恩施市房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，对该市房地产项目降价行为提出“预警”。这份文件也被称为“停止下跌秩序”。

仔细看看这个“停止下跌指令”中列出的需要纠正的“混乱”实际上是一个“市场”。例如，一些房产以高价归档，以低价开盘。在申报价格的基础上，每平方米降价800~1200元。价格公开出售；部分房地产分阶段预售，前后价格相差悬殊，降价幅度为每平方米300~500元；剩余的部分地段以销售价格出售，交易价格在每平方米4000至4500元之间，对整个市场预期产生了不良影响。

备案价格很高。开放市场时提供优惠促销是否正常？开发和销售时间不同，价格差是三百还是五百，这正常吗？在销售结束时给予折扣正常吗？

那么，为什么在大多数相信市场监管力量的人眼里，这种正常的市场行为被半官方的房地产协会视为“混乱”呢？

发布该通知的恩施市房地产协会会长周在接受媒体采访时表示，该通知只是一项自律要求，目的是呼吁房地产开发企业自觉遵守相关规定，不要突然将房价降得太低。因为“房价不能上下浮动。为了保持(房地产)的稳定发展，应该控制增减幅度。

虽然众所周知政府控制房价，但据说房价的涨跌应该控制得很少。如果价格的涨跌都被控制住了，这是否意味着市场监管完全失败了？

恩施“止损单”的背后是其在房地产高投资后的微调。恩施房地产协会发布的《2018年恩施房地产市场报告》显示，2018年，全州房地产开发总投资130.76亿元，同比增长27.14%；完成交易面积336.55万平方米，同比增长9.98%。从县市来看，恩施和利川是泉州房地产开发投资的绝对市场，两个城市的完成投资约占泉州总投资的70.65%。

由于2018年的高投资，恩施市的许多房地产已经进入市场，这给市场价格带来了很大压力。2018年，恩施市新批准项目达到48个，比2017年增加14个；批准面积191.38万平方米，占泉州市批准总面积的41.46%。至于房价，根据中国房价平台的数据，恩施今年1月的平均房价约为每平方米6598元，同比下降1.12%。可以说，恩施市的房价是整个国家的晴雨表。一旦恩施房价“被扰乱”，今年可能会影响到整个国家的市场预期，这也是半官方房地产协会在市场出现问题时发出通知的原因。

正如我们之前所说，房地产市场将逐渐分化。一方面，像恩施这样的小镇人口外流。据恩施市统计局统计，2018年恩施市登记人口为402.04万人，常住人口为337.8万人，净流出人口为64.24万人。另一方面，恩施的经济是湖北省最低的，2018年的国内生产总值为871亿元，是湖北省唯一一个没有超过1000亿元的城市。增长率仅为6.2%，也是全省最低水平。

像恩施这样的地方，缺乏留住人口的支柱产业，经济增长乏力，新房子大量兴建，房价在民族战争的热潮下下跌抢人，这不是很自然吗？

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市场稳定

尽管对恩施房价下跌表示“理解同情”，但从全国角度看，今年房地产市场仍将稳步发展。

让我们先来看看2018年的房地产市场:由于年初开发商融资渠道收紧，融资成本增加，导致期房销售增加，新开工面积大幅增加。开发商加快了资金的提取，以确保流动性，但与此同时，他们不得不放慢建设周期，导致2018年房屋竣工面积负增长。

根据国家统计局数据，2018年，房地产开发企业新开工住房面积20.9342亿平方米，同比增长17.2%，增幅10.2个百分点。其中，新开工住宅面积153353万平方米，增长19.7%。但竣工面积为9.355亿平方米，同比下降7.8%，同比下降4.5个百分点，同比上升3.4个百分点。其中，竣工住宅面积为6.6016亿平方米，下降8.1%。

在这种情况下，2018年出现了“冬天来了”的哀嚎，这不仅是因为全年有超过450次的监管，也是因为对2019年的预期。

2018年的故事一直持续到2019年，政策也开始调整。一是金融等各项政策大幅调整，住房企业融资渠道拓宽，发行债券相对容易，这给了许多住房企业更多的活动空间，使其在征地方面更加活跃。

我们可以看到，今年前五个月，土地拍卖市场继续回暖，前50名抢滩土地的房企已经烧了6299.42亿元抢滩土地。5月，一些房地产企业以高价补充了土地。自2019年3月以来，土地市场逐渐恢复。5月份，住房企业的征地积极性继续增强，一些住房企业有很强的补仓意愿。龙湖、绿地等企业征地环比增长100%以上。15日，碧桂园经过453轮招标，以14.5亿元的价格中标扬州市的一处商住用地，地价为103.06%。

在政策的刺激下，特别是利率下调带动房地产销售，房地产企业的投资意愿逐渐升温，这在一定程度上反映了房地产市场的弹性。

当然，这种弹性更多地体现在一线和二线城市以及区域性核心城市。我们注意到一些中心城市在今年春天之后逐渐从一个小春天出现。

据中原地产研究中心统计，截至目前，2019年已有50多个城市出台了人才引进和安置等各项政策。在力量和数量方面，刷新历史记录。特别是在二线和三线城市，人才安置和住房补贴等政策已经出台。

利率政策和人才政策直接导致了今年3月和4月部分城市的热卖。甚至南京的许多房产在开盘当天就被抢购一空，即使一些受欢迎的房产每平方米超过4万元；今年3月，苏州不仅有216栋高层建筑在一分钟内售罄，还有2000人在午夜排队抢购项目。市场预期依然良好。

从国家经济稳定的角度来看，房地产政策短期内仍将宽松。房地产一直被认为是刺激国民经济最有效的两个行业之一，另一个是汽车行业。然而，今年全球汽车市场销售疲软，我们作为汽车消费大国也不例外。

自去年以来，已经增长了28年的中国汽车首次出现下滑。在过去的五月里，汽车销量并没有停止下降，已经下降了12个月。

根据中国汽车工业协会的数据，1-5月份，国内汽车产销量分别为1023.7万辆和1026.6万辆，产销量同比下降13%，分别比1-4月份下降2个百分点和0.8个百分点。最近，中国的一些城市，如广州和深圳，已经开始试点放开汽车购买限制，基本上是为了应对汽车销量的下降，但效果仍不明朗。在这种情况下，有必要保持房地产市场的稳定和进步。

当然，今年中国的房地产市场也出现了像鹤岗这样的现象，没有人想要卷心菜的价格——你在看着低价建筑的到来，但你无能为力。我们不得不说，房地产市场正在摆脱“白菜的价格不能卖，珍珠的价格可以抢”的模式。我们当然不希望卷心菜长得太大，但是形成珍珠是多么困难啊！

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恩施敲响了警钟

恩施的“止损单”再次为我们敲响了警钟。

在房地产市场，一直有一句关于“中央游戏”的谚语。简单地说，从金融稳定和大局的角度来看，中央政府需要稳定房价，不应该有起伏。因此，它对土地和金融政策(开发贷款、住房抵押贷款利率、发行债券等)进行调控。)，而由于地方政府对土地融资的需求，它们有更强的主观力量来刺激房价。因此，中心游戏一直存在。

但最近，我们看到中央政府关于稳定房价的讲话非常激烈:

2019年5月25日，清华五道口全球金融论坛在北京举行。中国银监会主席郭树清在讲话中提出，要坚决避免房地产和金融资产出现过度泡沫。

2019年6月13日，陆家嘴论坛上，郭树清表示，目前房地产过度金融化，居民负债率占很大比重，甚至有一半投资投向房地产市场。郭树清警告市场，历史已经证明，过度依赖房地产最终会付出代价。“不同地区的房价既低又高，但如果你买了一栋房子，只用于投资或投机，它就是水泥和砖头。防止房地产投资行为。”

然而，目前，70%以上的国民财富集中在房地产市场。稳定房价意味着基本上锁定财富流动的可能性，后来者没有机会通过房地产市场获得发展机会。从表面上看，中央与地方博弈看到的是“放松还是收紧”的问题，背后是整个经济发展方向和国民财富的分配。

此外，我们可以看看房地产企业的投资方向。我们谈到中国城市的城市化，中心城市将是未来发展的核心，而房屋企业的征地基本上就是围绕这一理念。在中国的房地产市场，三线、四线和五线害怕高库存，一线和二线害怕高房价。如何选择？

在今年前五个月的征地中，我们可以看到长江三角洲继续处于领先地位，但中西部地区的关注度不断提高。1-5月，长三角累计征地金额1708亿元，居第一位；受人才安置政策的实施、区域经济的崛起和产业转移的影响，中西部地区的土地市场不断升温，并逐渐成为住房企业土地储备布局的重点。十佳企业征地面积高达4692万平方米，连续排名第一。融创和碧桂园都在中西部超重。目前，就投资领域而言，住宅企业的分工仍然很大。

*一些数据源

“湖北省恩施市发布了一份稳定房价的文件:房价已经上涨了一年，6月份下跌了0.06%”，新闻

“2019年1-5月国有房地产企业征地清单”，中国指数研究院

房价止跌令背后:中小城市遭遇房地产依赖，第一财经新闻

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