低库存下 首开华润成赢家

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随着去库存化的深入，北京新建商品房库存不足7万套，达到历史最低值。未来，持有大量土地的企业将在市场中占据主动。近两年来，万科、绿地、保利、首开、远洋运输、华润、北京投资、徐汇等众多房地产企业在北京土地市场上节省了大量资金。这些以前在北京积极收购土地的房地产企业，尤其是在开始逆势而行的时候，已经成为当前市场的最大赢家。

库存已经进入历史低点

中信证券(600030，BUY)起草的全国房地产市场库存研究报告显示，截至2015年底，全国总库存约为136.2亿平方米，相当于2015年商品房销售面积的10.6倍。

然而，与全国房地产市场的高库存相比，北京的纯商品房处于低库存状态。

据中原地产研究部统计，截至今年3月7日，北京商品房销售库存持续减少，自2014年5月10日以来首次下降7万套。目前，商品房库存只有68949套，比年初的78415套下降了12%。

个别地区的库存甚至降至历史低点。目前，通州只能销售5857套商品房，比年初的12000套低了一半以上。此外，该地区已有数月没有大量新商品房供应。通州住房供应的减少也导致需求转向北京周边的燕郊和大厂，这两个地方在最近几周显示出明显的变暖趋势。

"不同城市面临的库存问题完全不同."某机构负责人表示，一线城市的库存压力并不大，即使是纯商品房也仍处于结构性短缺状态。

中原地产首席分析师张大伟分析称，一系列政策刺激了房地产市场，从春节前降低非限购城市的首付，到几天前降低契税和营业税。虽然从政策覆盖的角度来看，它绕过了北京等一线城市，但实际上，从市场变化的角度来看，这些政策不可避免地在心理上影响了供求结构。然而，人口的持续净流入和北京高端土地的明显趋势都引发了市场恐慌，加速了消化库存的入场。

从近几年北京商品房市场的住宅用地供应来看，高档商品房的趋势非常明显，开发商不愿意出售，这导致了房地产市场上纯商品房的供应缺口。

根据北京房地产协会提供的数据，2014年北京房地产市场的供应量为86，200套，但这一数字在2015年降至55，900套。近年来，北京楼市的供应量一直在持续下降。

北京的库存下降可能会继续。

据专业人士分析，北京土地稀缺是基于优越资源的积累。在过去的十年里，北京的人口迅速增长，北京的房地产业也经历了一个快速发展的时期。然而，土地资源是不可再生的，不可能无限期地供应土地。

同时，“减重、控制增量、减轻存量”已被管理部门定位为北京市近期土地供应的理念。2015年，北京市商业用地总量下降，商品房用地环比下降25%。2015年，通过土地市场供应的住宅用地仅占商业用地供应总面积的74%左右，其中近90%配置了民生住房。

华润第一次开张就成了赢家

一位负责项目前期工作的房地产开发商告诉《今日北京商报》记者:“谁得到土地，谁就赢得世界。”对于大型品牌开发商来说，一线城市的土地储备将成为公司最重要的战略资源，而过去两年北京征地最多、地价较高的企业无疑是最大的受益者。

事实上，2015年，北京十大房企的席位已经悄然发生了变化。在2015年北京房地产市场龙头企业名单中，首股(报价600，376，买入)销售额首次突破213亿元，超过万科成为北京房地产行业的领头羊。

统计数据显示，去年北京十佳销售中，首笔销售额超过200亿元，明显领先于其他房企；第二梯队是100亿军团，包括万科、中铁建设、华润、保利和中海；第三梯队是城建、北京投资银泰(报价600，683，买入)、住宅总部和远洋运输，销售业绩在80亿至100亿元之间。

据业内人士透露，北京楼市十大房地产企业都是近年来土地市场的“大买家”。其中，近年来北京第一房地产一直在深耕，并获得了大量的土地储备。2015年，当北京房地产市场表现良好时，第一批房地产销售出现爆炸性增长并不奇怪。相反，万科近两年在北京没有获得多少土地，导致新项目很少出售。

北京房地产企业的土地储备决定了北京开发商的销售业绩，这一点在去年北京楼市回暖的背景下凸显出来。

据统计，去年大型征地户的销售增长也明显增加。中海、华润和中铁的销售额分别增长222.87%、137.88%和116.29%；首开股份、北京城建(报价为600266，买入)和海洋地产的销售额同比增长49%-85%。

"华润置地无疑是最近土地市场的大赢家之一."一位房地产市场观察人士表示，去年，华润与其他房地产企业一起在北京的土地市场进行了5宗交易，土地成交额超过223亿元。此外，华润经常在上海、厦门、武汉等核心城市收购土地，并在一线土地市场大获全胜，成为去年土地市场的一匹黑马。业内人士预测，根据土地储备情况，华润有望在今年稳坐北京十佳的同时，再次提升自己的席位。

土地征用方式多样化

北京市房地产协会副会长陈至表示，未来土地拆迁成本将会增加，土地规划也将面临各种红线压力。虽然2016年北京将有一些优质土地进入市场，但总量将再次缩水。

“一方面，土地供应短缺，另一方面，各种强壮的人聚集在一起。今年北京土地市场的激烈竞争仍将不可避免。”据一位楼市观察人士称，尽管去年一些开发商陷入了“退地风暴”，甚至一些企业大举收购土地也引发了外界对其财务压力的担忧，但北京库存下降、房价上涨的现实证明，那些敢于拿地、坚决布局一线城市的开发商在赌博中是对的。去年，北京的主要土地买家，包括万科、绿地、保利、首开、远洋运输、华润、泰和、北京投资和徐汇，今年仍将是土地市场的强劲竞争对手。

同时，城市核心区的土地储备数量无疑将成为评价行业内外企业潜力的重要标准。

根据瑞士信贷集团发布的研究报告，今年1月和2月，万科和其他开发商以合适的价格联合购买了主要城市的地块，更好的土地储备将推动万科2017年的收入增长。这将公司的利润预期提高了3%。

随着北京房价的上涨，土地成本也在快速上涨。普通住房企业很难通过招标、拍卖和拍卖的方式获得土地。采用联合收购方式收购高价优质土地是业内的潜规则。中央企业和国有企业因实力雄厚、融资能力低而成为最受欢迎的合资对象。此外，像平安保险这样的金融机构已经成为拥有雄厚财力的合资企业的对象。

根据雅豪机构的统计，2012年及之前，北京土地市场联合征地的比例大多为30%。进入2013年后，这一比例迅速上升至39%，2015年达到46%。

值得注意的是，M&A也成为开发商的“另类”征地模式。

去年底，恒大收购了新世界巩俐老别墅项目(报价600628，买入)；今年年初，融创通过收购的方式，先后收购了北京昌平东方普罗旺斯项目和怀柔长青雁栖湖别墅项目，总价值超过100亿元人民币。

与北京快速上涨的土地价格相比，购买价格将更具成本效益。同时，M&A项目已经在开发过程中，所以接管企业在前期复杂的开发过程和程序中没有必要投入太多的精力，从而有效地提高了项目开发周期，形成了快速销售。