大房企拿地成本增四成 房价、房企继续分化

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大型房企的征地成本增加了40%，房企继续分化

我们的记者王赢从北京报道

2016年，一线城市的房价可能会上涨。

上海亿居房地产研究院最近发布了2015年12月典型房企报告(年终版)。报告指出，2015年，全国平均土地购买价格为3341元/平方米，创历史新高；全国商品房平均交易价格为6792元/平方米，创历史新高；商品房销售面积12.85亿平方米，接近2013年13.05亿平方米的历史峰值；销售区域的增长率远远大于销售区域的增长率，去库存化的压力仍然相对较高。

大型房企对征地的热情仍在继续。同期，易居监测的20家主要房企新增土地储备面积为3323万平方米；平均楼面价格为5227元/平方米，土地成交额为4231.5亿元，楼面价格和成交额增长近40%。2015年，保利地产、万科和华润置地的土地收购总额排名前三。

全国平均土地购买价格也创下历史新高。2015年，全国房地产开发企业平均土地收购价格为3341元/平方米，同比增长11.3%，增速比1月至11月提高0.6个百分点。

益居研究所研究员康雅娟表示，随着房地产市场的进一步分化，住房企业越来越集中在大中城市收购土地，房价上涨和竞争激烈，进一步推高了土地价格，这将导致房价居高不下。预计2016年大城市的房价仍将上涨。

自2015年以来，随着市场的复苏，全国房价持续上涨，尤其是一线城市在经历了近一年的震荡后，商品房平均价格达到了历史新高。

根据易居研究所的数据，自2001年以来，商品房平均交易价格一直在上升。2005年之前，房价稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。然后，在2005-2006年房地产调控的影响下，上升趋势受到抑制，但在2007年又开始急剧上升。在金融危机的影响下，2008年平均交易价格一度略有下降。然而，2009年，在救助政策的推动下，平均交易价格上涨了23.2%。自2010年实施严格控制政策以来，平均交易价格的上涨再次受到抑制，涨幅低于年平均水平。从2010年到2013年，房价增长率基本稳定，保持在7%左右。2014年，受行业调整和楼市库存压力的影响，房价增速大幅回落，仅略好于2008年。随着房地产市场的复苏，2015年的价格涨幅回到了近年来的平均水平。

房价的差异已经变得非常明显。最近，国家统计局公布了2015年12月70个大中城市住宅销售价格的变化。统计期内，21个城市新建商品房和35个城市二手房价格同比分别上涨，而2014年同期只有2个和3个城市出现相应上涨。与此同时，二手房的价格涨幅超过新建商品房。

70个大中城市新建商品房和二手房价格同比分别上涨7.7%和7.6%，城市间差异更加明显。一线城市的价格涨幅远高于二、三线城市，三线城市的价格仍在逐年下降。

目前，一些房价涨幅最高的城市已经引起了地方政府的关注。例如，上海市发展和改革委员会和住房管理局最近举行了一次关于房地产市场内部的研讨会，强调要严格防止房价过度上涨，并严格执行限购和二套房贷款等政策。从今年起，南京市要求申请预售许可证的新房面积不得少于3万平方米，物价部门对价格上涨进行了限制，以防止开发商打破销售模式。一些库存压力较大的三线城市，包括重庆和湖南，最近密集发布了加快去库存化的优惠政策。

作为资本密集型产业，在当前寒冷的市场环境下，持续高企的土地成本进一步加剧了开发商的投资风险。因此，联合征地成为开发商应对高地价和分散风险的方式之一。

据石英集团研究中心统计，2015年开发商联合征地主要集中在京沪等高价位城市。从参与开发商的角度来看，它不仅包括招商局、华润、华侨城、中粮集团等具有央企或国企背景的大型上市公司，还包括像九仓这样的大型港资企业。此外，平安保险凭借其保险背景和雄厚的资金实力，还与开发商联手收购土地，大举进军房地产市场。

石英集团研究中心总经理张平认为，在中国经济新常态下，经济发展将逐步转向房地产，回归实体经济发展。这将使房地产行业的马太效应更加明显。预计未来几年将有一大批中小房地产企业进行彻底转型或被收购。大型开发商将加快多元化发展，调整业务结构，规避风险，强化优势。一些开发商通过品牌出口和服务出口开发轻资产，主动甚至被动地与资本结合，或者通过收购、控股和建立融资平台来跨越金融领域和房地产行业。与此同时，开发商的资本运作将更加规范化、规模化和专业化，并通过向海外出口实现国际化。(编辑罗琦琦)