新年18天融资920亿 房企疯狂筹钱今年打算怎么花

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随着海外融资成本的上升和国内融资成本的下降，住房企业的融资又回到了中国。去年，住房企业的融资规模迅速扩大。新年伊始，房企重新出现了集约型融资热潮。截至1月18日，已有多达20家房地产企业宣布将在中国发行债券筹集资金，累计金额达到920亿元。不仅数额显著增加，而且资本利率也持续下降。业内人士认为，房地产行业已经进入“白银时代”，融资成本的下降可以促进行业的发展。今年，房企融资将主要用于“购地、并购和多元化改造”。

增加土壤储存量

增加土地储备将是2016年房企筹资的重要途径之一。

“升温”是2015年房地产市场的总体基调。在过去的2015年，在宽松政策的刺激下，中国房地产市场普遍进入复苏通道，市场成交量、房价等指标普遍回升，甚至好于预期。

与房地产市场的复苏形成鲜明对比的是，土地市场的供给下降了。总体而言，2015年主要城市的供需处于较低水平。数据显示，2015年，全国300个城市共启动土地案件31686件，同比下降14%；土地面积11.3235亿平方米，同比下降18%。其中，居住用地(含居住用地和居住用地综合用地)9332处，同比下降18%，用地面积37295万平方米，同比下降24%；商业用地5705个，同比下降23%，用地面积15687万平方米，同比下降26%。

事实上，2015年，土地市场的城市分化加剧，一、二线城市的土地被开发商“掠夺”，三、四线城市的土地市场交易量相对较低。以北京为例，土地资源的稀缺使得许多品牌房地产企业趋之若鹜，宅基地价格明显上涨。尽管供应量减少，北京的土地出让金首次突破2000亿元，创历史新高。

土地供应减少导致2015年住房企业的土地购买量大幅下降。受销售回暖影响，2016年房企迫切需要增加土地储备，为后续开发做准备。

业内人士预测，2016年土地市场将触底反弹，实现正增长，土地交易面积增长率预计在8%左右。一方面，2015年商品房市场整体反弹，销量稳步回升，销售回报大幅增加。同时，住房企业融资规模的快速增长也为住房企业提供了资金支持；另一方面，2015年，住房企业购买的土地数量下降，2016年，住房企业将采取更积极的土地。

此外，2016年平均土地购买价格将进一步上涨，年涨幅约为10%。原因是，2015年，楼市进入复苏通道，而2016年，城市也将进入回暖通道；此外，从交易结构来看，地价最高的一线城市的土地供应是有限的，而且价格还在继续上涨。

住房企业的合并和重组

“房地产市场的调整导致更多的中小型住房企业退出房地产或被收购。进入“白银时代”的房地产行业集中度将继续提高，M&A房地产市场将继续升温。”易居研究院智库中心研究主任严跃进今天在接受《北京商报》采访时说。

事实上，随着“白银时代”的到来，行业分化加剧，房地产行业“大鱼吃小鱼”的并购案例频繁发生。据公开信息显示，2015年前三季度，房地产行业完成了176起并购，涉及金额1600亿元。以恒大为例。去年5月和6月，恒大分别以16.07亿元人民币和55亿元人民币收购了武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%的股权和重庆中宇集团92%的股权。

在去年12月的中央经济工作会议上，房地产再次成为一个重要议题。会议提出“推进房地产行业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出推进房地产行业兼并重组。

对此，严跃进认为，房地产行业的兼并重组有利于增强行业集中度，促进行业发展。今后，政府部门可能会出台相关政策法规来推动房地产行业的并购，房地产行业的并购热潮将会持续。

一位房地产行业高级官员认为，房地产行业的并购已经成为行业趋势。2015年房企销售名单也显示，目前楼市现象强劲，大型房企融资优势明显，为大城市获得土地提供了强有力的资金支持；中小住房企业融资困难，导致无法获得土地，最终结果是退出市场。

事实上，M&A是大型住宅企业获取优质土地的重要途径之一。以融创为例。截至2015年底，融创拥有土地储备4427亿元，其中三分之二被收购。对于大型房企而言，直接收购现成项目在资金周转周期和项目运营成本方面具有一定优势。此外，收购完成后，产品可以升级并以更高的价格出售。

多元化转型

随着“白银时代”的到来，面对利润率下降的困境，住宅企业转型势在必行。虽然每个房企的转型路径不同，但多元化发展已经成为房企转型的共识。养老地产、旅游地产、工业地产、房地产金融和物业服务已成为房企转型的重要战略。

面对利润率下降等困难，许多房地产企业开始寻找新的利润增长点，并布局房地产金融业务。从目前房企的“大金融”领域来看，它几乎涉及到银行、保险、经纪、交易所和信托基金等所有方面。恒大、万达、绿地、远洋控股(报价000046，BUY)等众多知名房地产企业也涉足房地产金融。

随着房地产市场进入存量房时代，房地产企业更加注重向服务和经营的转变，开始从传统的住宅开发向商场、文化产业等城市综合体演进，同时适时进行业务拆分和上市。例如，去年10月，中海地产在香港分拆上市，12月，中远集团向新三板提交了其间接全资子公司远洋一家地产的上市申请。此外，万科、碧桂园、R&F等众多房地产企业也在寻求相关板块的分拆上市。

事实上，许多房地产企业都有自己的服务领域。例如，万科将其触角延伸至商业、教育、养老和家居装修，绿城涉及代理建设、电子商务、房地产金融和公园服务等服务领域。

此外，随着中国社会的快速老龄化，老年房地产逐渐繁荣，万科、绿城、绿地等住宅企业也开始关注和探索。此外，在住宅地产降温和商业地产过热后，工业地产成为房地产行业探索转型发展的新趋势。如果万科选择做物流地产，中粮、华润、金地等知名地产企业也纷纷布局工业地产。