多地出台房地产新政去库存稳投资

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19日，国家统计局发布了2015年全国房地产开发销售数据。2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%(扣除价格因素后实际增长2.8%)，1-11月增速下降0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速下降0.3个百分点。库存方面，销售面积达到7.1853亿平方米，比2014年底增加近1万平方米。

房地产投资同比增长率从两年前的20%以上降至1%，这是中国自1998年房改以来最糟糕的投资数据。与此同时，房地产投资的月增长率已经连续五个月为负。作为房地产生产市场的前端，征地面积、土地交易价格、新开工住房面积和竣工住房面积这四个典型指标也连续几个月出现负增长。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏表示，这四个典型数据同时出现负增长，这在历史上是前所未有的。交通银行金融研究中心的报告(报价601328，BUY)也指出，房地产投资在一个月内的增长率已经连续五个月为负。原因是之前的“销售开始-资本改善-投资稳定”的传导链这次似乎不敏感。在前两者明显恢复的情况下，这种温暖并没有继续延伸到投资方面，反映出开发企业在使用资金进行土地收购和扩大建设活动时的谨慎态度。

造成这种情况的主要原因是库存过高。中华全国房地产商会执行理事任志强认为，目前的房地产市场形势比2008年更为严峻，因为2008年房地产市场没有出现大量库存。任志强指出，以中国房地产一年近13亿平方米的销售面积，接近7亿平方米的库存并不多。但问题是有大量库存难以消化。

根据最新数据，2015年底，商品房销售面积为7.1853亿平方米。经过一年的去库存化，中国的房地产库存从2014年底的6.2169亿平方米增加到9484平方米。在这种背景下，许多地方都发起了一场“防御战”，以储备和稳定投资。

18日，重庆市人民政府办公厅印发了《关于进一步落实企业政策促进经济稳定发展的意见》。为促进住宅企业的投资和健康发展，《意见》规定，房地产企业所得税预售收入的应税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业和车库土地增值税预征收率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征收率执行1%。

事实上，除了重庆出台的相关配套政策外，最近两次在许多地方召开的会议也把去库存、稳定销售和稳定市场作为2016年房地产的重中之重。

河北省政府的工作报告指出，应该解散房地产库存，推进住房制度改革以满足新市民的需求，稳定房地产市场。福建省政府的工作报告也把房地产去库存放在了突出位置。指出要稳定住房消费，把房地产去库存放在突出位置，发展住房租赁市场，提高棚改货币化安置率，加大城市棚户区和城乡危房改造力度。

在山东省济南市，其政府工作报告指出，有必要推进户籍制度改革和住房制度改革，以满足新市民的需求，探索实施积分结算制度，促进农业转移人口城镇化有序推进。我们应该加大拆迁补偿安置力度，发展住房租赁市场，改善住房供应结构，采取多种措施加快房地产去库存化。鼓励符合公共租赁住房申请条件的家庭通过市场租赁住房，提高补贴标准。