严厉的政策！中国人将从2019年开始告别“别墅”

来源|大为看好楼市(zdw123zdw123zdw)

边肖|张大伟

我记得六月份的时候，作者写了一篇关于“禁酒令”的文章，但是现在，随着各地实际审批越来越严格，红头文件开始出现了！

此外，在文件中，不仅是过去的单户别墅，而且重叠将被严格控制，别墅将成为未来的稀缺产品。

2019年8月13日，东莞市自然资源局发布了《关于加强东莞住宅项目规划管理的指导意见》。 适用于在建设用地上开发建设的住宅项目:住宅用地、住宅+商业(或其他类型的规划用地)混合用地。8月13日前已获建设工程设计方案批准的建设项目，如按批准的方案建设，或在不改变原规则总体布局结构的情况下申请对方案进行微调，原审批标准将继续执行，本指引不适用。

很多人认为这是旧闻，因为早在2003年《关于清理各类公园用地和加强土地供应监管的紧急通知》就要求优化土地供应布局和结构，停止别墅用地供应。

该政策实施后，居住用地容积率不允许低于1。然而，别墅仍然普遍存在，一些城市的别墅比例仍然很高。

多年来颁布的“有限别墅令”

2003年，国土资源部明确表示将限制别墅项目和高尔夫项目。

2005年，国家发改委发布规定:从政府审批到银行贷款，别墅项目都受到限制。

2006年，国土资源部发布文件:从现在起，停止别墅房地产项目的土地供应，并办理相关土地使用手续。

2008年，国务院发布《关于推进节约集约用地的通知》，明确要求合理安排居住用地，继续停止别墅房地产开发项目的土地供应。防止大型商品房占用更多土地。

2010年，下发了《关于加强房地产用地供应和监管的通知》，严禁别墅用地供应。

2012年，国土资源部和国家发展改革委联合发布文件，明确规定住宅项目容积率不得低于1.0，纯别墅逐步从运营层面封杀。

2016年，国土资源部表示:全国各地将停止审批别墅用地供应并办理相关手续，联排别墅和低密度花园等别墅项目的审批将得到进一步控制。

最典型的例子是北京:

截至2019年8月14日，别墅营业额为459亿元，2018年营业额为479亿元，分别占当年北京市场总营业额的34.7%和26.5%。

如果你看看房子的数量，2015年别墅的比例只有7%，而最近几年基本上是15%左右。

为什么别墅禁令已经颁布了十多年，而中国所有别墅的比例仍然很高？除了10多年前的存量土地，再也不可能有容积率低于1的土地。根据建筑面积比，1只能建成一栋6-7层的板楼。

事实上，原因很简单。使用建筑面积比例+别墅概念的不平衡是造成这一数据的主要原因。

1.容积率使用不均衡，周边有几十栋高层建筑的畸形工程，内部有少量别墅。别墅基本上占据了所有的绿地资源。

事实上，最近北京等一些城市的土地转让书上有这样一条政策:

2.根据最新的规范，在这个规范下，别墅将不再出现。

根据2017年北京过去三年售出的9420套别墅，重叠和拼写最多占52%，联排别墅占32%，独栋别墅只占13%。库存结构基本相似。

最后，笔者总结如下:

1.在过去的15年里，已经有上百个关于别墅的政策，但是因为没有对高度和高度的限制，它们都有有限的着陆效果。

最近，由于一些难以言喻的事件，非法批地和规划正受到严格调查，各地和新的别墅项目的供应预计将大大减少。很有可能这一次将是中国人真正告别别墅的开始。

2.对于购房者来说，别墅，尤其是已经规划和建造的城市别墅，很可能成为稀缺产品。根据新的建筑法规，高度和高度不允许匹配，未来的土地也不太可能是别墅。大多数城市现在看到，城市别墅将成为稀缺产品。

3.容积率越低，住宅舒适度越好，未来提高土地开发强度势在必行。

当然，在北京同一区域购买一个有限的竞争房间，对于低容积率也有好处。当然，尽可能减少地下部分会更好。

从规划政策的角度来看，东莞只是个开始，今后各种紧缩政策会越来越严格。在这种情况下，城市别墅将成为稀缺产品。

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