另类繁荣：信贷驱动下的深圳楼市能否持续？

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本报记者张晓玲实习生杨岳西深圳报道

过去的2015年可以被描述为房地产市场政策的分红年。从中央政府到地方政府，各种宽松政策充分保护了房地产市场。

深圳作为一线城市，在2015年走出了与北京不同的曲线。尽管整个国家的增长率很低，甚至是负增长，但它仍然一枝独秀，遥遥领先，全年新增住房增长约40%。

深圳中原称之为宽松信贷下的“另类繁荣”。进入2016年后，许多购房者仍然停留在房价高增长的惯性中，在房地产投资的道路上越走越远。

然而，深圳的房地产行业已经开始警惕深圳房地产市场的过度上涨。大多数受访者认为，今年上半年房地产市场可能会继续上涨，但如果下半年整体经济形势仍处于低迷状态，很可能会出现高位盘整，甚至部分地区会出现降价。

广泛信任下的繁荣

根据深圳中原研究中心的数据，2015年深圳新房的数量和价格都有所上升。全年交易面积超过660万平方米，同比增长65%，年平均价格上涨近40%。

与此同时，根据深圳市规划和土地委员会的数据，2015年深圳二手房售出13.99万套，创下2010年购房后的新高，比2014年增长109.7%。

深圳中原地产董事总经理郑树伦表示，2014年11月，深圳新房均价为2.6万元，2015年11月超过4.4万元，房价上涨69%。

2015年，深圳二手房总成交量约为1064万平方米，自2009年以来首次突破1000万平方米，同比增长118%。二手房年平均交易价格上涨59%，达到每平方米48239元。

深圳的地价比房价还要差。2015年底，泰和以每平方米79900元的底价成为深圳乃至全国的单价王。

据郑树伦分析，2015年深圳楼市的狂欢与其独特的经济、人口和供求状况不无关系。

深圳外来人口的比例超过80%，其中大部分是年轻人。截至2015年底，深圳25-35岁人口比例为36.85%，而上海仅为22.35%。

近年来，金融业和互联网行业的发展使得人口结构不断“变化”，含金量不断增加。在新增人口中，拥有资源和能力的人口比例不断增加，而高房价也使得一些竞争力弱的人被筛选出来。

“现在来深圳的都是一些高科技行业的高管或者资本家，他们的购买力超乎想象。”中原集团董事长石永清表示。

人口的不断流入也带来了大量的新需求，人口增长率远远超过了房屋的建造量。这与深圳有限的住房供应相矛盾。“深圳的供应量其实并不多。去年，有超过7万间套房。深圳是一个拥有2000万人口的城市。每年只有6万多套新房，这绝对不够。”郑书伦说道。

但有一个问题是，上述因素在2013-2014年也存在，那么它们为什么没有推动如此大规模的增长呢？

一些深圳的业内人士和开发商指出，宽松的调控政策助长了这种房地产市场。2014年的“930新政”和2015年的“330新政”都催生了大量购房需求。

“930新政是去年深圳房价上涨的最重要原因。”深圳连锁市场研究中心主任肖小平表示，新政策刺激了住房需求的变化。事实上，在去年的购房者中，只有1/3是新购房者，其余2/3是房屋交易商，这一群体在整个2015年都非常活跃，边买边卖。肖小平说，正是这种换房和高杠杆的游戏导致了深圳房地产市场的现状。

货币和信贷政策是另一个巨大的推动因素。自2014年11月以来，央行连续四次下调存款准备金率，六次下调基准利率，大量资金涌入房地产市场。深圳的银行家预测，2015年深圳的住房贷款余额将超过6000亿英镑。

2015年对深圳楼市来说是温暖的一年，成交量和价格都在上涨，购房者集中在市场上，许多需求提前释放。在宽松的信贷政策下，购房者使用住房贷款的高杠杆行为有所增加。据深圳链家统计，2015年，深圳91.2%的购房者选择贷款购房，达到近年来的最高值，比2014年增长3.9%，其中平均贷款率达到64.6%。

此外，由于房价上涨，投资趋势在深圳普遍存在，投资型购房者的比例也在增加，部分购房者充分利用金融杠杆购房。根据中原、链家等机构的数据，对买家进行分析发现，2015年深圳的投资比例高达26.7%，比2014年高3.0%，是2011年的3倍，单个月的投资超过30%。与此同时，许多追随者进入市场，期待短期收益。

但随之而来的是，不断上涨的房价将给购房者的月供应量带来更多压力。2015年，深圳楼市出现了用现金买房的现象。这些人认为他们未来的收入将足以支持他们每月的付款，而他们留出一年甚至三年的现金为他们每月的付款。

肖小平指出，用现金提供住房是不安全的；这部分现金不得存入银行。大多数人用这笔钱进行再投资，这可能会在几分钟内蒸发。

当房价上涨时，空的房间会变窄

这种情况在2016年深圳楼市还会继续吗？目前，深圳业内人士倾向于认为，楼市降温是2016年的大趋势，房价涨幅将收窄/。

对于2015年深圳房价上涨近40%，史永清认为存在一定的泡沫。“2015年，其他城市可能增长了约15%。在深圳25%的超高涨幅中，我认为有15%是有实际支撑的，还有10%是过度兴奋的结果。”

石永清认为，一线房地产市场与宏观经济之间存在“跷跷板”效应。“当经济不太好的时候，一线城市的房价会迅速上涨；当经济好转时，增长率将会下降。现在因为经济不景气，政府不得不重新依靠房地产的力量。”史永清分析称，由于2015年国家货币政策宽松，一线城市将逆市上涨。

然而，目前的经济形势接近2008年金融危机的水平。一旦数据继续下滑，深圳楼市将无法幸免，并将被拖累。

石永清提醒，深圳市场的特点是快速调整和高度敏感。同时，深圳楼市的投资者比例相对较高。“投资者可能会在瞬间改变他们的观点和行动，风险相对较高。我认为我们现在需要谨慎行事，寻找机会减持，降低贷款利率。”。

石永清通过资产配置结构的调整解释道:“我一贯的资产配置是4: 3: 2: 1，即40%是房地产，30%是股票，20%是债券和现金，10%是贵金属。不过，在香港，我的资产比率已调整至3: 3: 3: 1，即地产由40%变为30%，加上债券和现金。”

但与此同时，石永清也表示，他对深圳楼市仍有信心。“现在它反映了未来。如果目前的势头保持不变，我认为至少今年是好的。”

郑树伦还预测，2016年上半年，深圳房地产市场将继续惯性上涨，延续2015年的上涨势头。2016年下半年，房地产市场的增长将更多地取决于全球经济复苏的能力和中国经济转型的结果。

连锁住宅市场研究中心主任肖小平认为，在相关政策不发生重大变化的前提下，预计2016年成交量将回落至8-9万套的正常水平，房价将上涨15%-20%。

深圳的一位高级投资者认为，在过去的2015年里，想换房子的人变了，那些参与其中的人也加入了进来。深圳房地产市场在未来1-2年内透支了购买力。“我对今年上半年的市场相对乐观，但对今年下半年不太乐观。”如果是好的，它将在一个高水平上巩固，不会有价格；如果情况不好，单个项目就会失败。”