长租公寓市场：豪宅公寓成新宠？

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在租购和鼓励长期租房的浪潮下，许多开发商想出了自己的住宅项目来打造长期租赁公寓，其中就有许多豪华项目。

近日，北京企业自供租赁房终于亮相，万科翡翠园将开始预租。据悉，万科翡翠园位于北京市海淀区北青路与永城北路交叉口附近。翡翠学院项目的选址是万科在北京赢得的完全自给自足的住宅用地，因此备受关注。此外，万科翡翠园主要是为中关村(000931)及周边地区打造高品质的科技人才家庭租赁社区，也是万科住宅产品的高端系列。

为此，《证券时报》记者致电万科翡翠书院项目，该工作人员表示，该项目的主体单元面积分别为90平方米和180平方米，其中90平方米的月租金达到1.5万至1.8万元，180平方米的月租金达到3万至4万元左右，但房屋要到2020年才能交付。此外，《市场新闻》指出，租户需要一次性支付第一个租赁期的所有租金:如果你租一套90平方米的三居室，按月租金1.5万元计算，十年后租金总额将达到180万元；如果你租一套180平方米的公寓，10年后，每月3万元的租金也将达到360万元。

然而，工作人员对来访者的身份信息非常敏感，他们被要求提供具体的公司或个人信息，因为大多数相关房屋都是与附近的高科技企业合作的。此外，有望申请银行贷款租赁相关房屋。

事实上，租房贷款并非没有先例。去年11月，中国建设银行深圳分行(601939)(港股00939)与万科、碧桂园(港股02007)等11家房地产企业签署了房屋租赁战略合作协议。与此同时，中国建设银行深圳分行也推出了中国第一个个人住房租赁贷款产品“住宅贷款”。

如果和周围的出租房相比，万科翡翠学院的出租房价格确实比较高。在地理位置相对便利的西北王地区，记者发现中海丰联别墅88平方米的月租金约为7500元。一些分析人士说，租金之所以这么高，是因为万科翡翠学院的租金与当年的地价挂钩，当年的征地成本高达109亿元，加上建筑成本、装修成本以及后续的运营维护成本，最终使得该项目的租金明显高于市场上的普通产品。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从一年租期来看，租金相对昂贵。但从长期租赁的角度来看，考虑到海淀、新房等因素，租金其实并不贵。然而，一些市场参与者认为，对于开发商来说，10年的一次性租金实际上相当于给买家的“首付”。然而，目前还没有开发商能够用首付款实现项目的现金流修正。

最近，万科在深圳也有一套豪华出租屋——万科福山屋。据公开信息，在湖山房产以平均每平方米9.75万元的备案价格推出市场后，万科还将直接将其中一栋建筑改造成高端人才租赁房。去年，申业集团还拿出其住宅项目做长期租赁业务。其中，位于福田香米湖区的深野中城选择暂时不出售，并将推出420套豪华装修的大型长租公寓，预计将于2020年投入运营。

高档豪华长期租赁公寓有其特定的客户群体，但长期租赁公寓市场的主要客户仍可能是普通租户，但由于前期成本投资，许多长期租赁公寓的租金会高于同一地区的租赁房屋。根据住房和住房研究所的监测，截至2018年3月，全国共有1200多个长期租赁公寓品牌，住房规模超过200万套。虽然品牌公寓越来越热，但整个行业仍面临许多问题，如租金回报率低。然而，市场上大多数未满足的需求仍然是中低需求，短期内难以解决。

在租房热潮下，房租上涨可能是市场最直接的反应，这正是租房者所担心的。