李宇嘉：控制居民杠杆率是楼市稳定“压舱石”

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李玉佳

中国银监会主席郭树清日前在银行业金融机构监管年会上表示，2018年要打好防范和化解金融风险的攻坚战，有效控制宏观杠杆率，防范和控制系统性风险，并提出了10项年度工作重点。

“防范和控制金融风险”是2018年经济工作“三大硬仗”的重中之重。2017年12月召开的中央经济工作会议也明确了金融风险防控的总体框架，即实现“三个良性循环”(金融与实体经济、金融与房地产、金融体系的良性循环)。正因为如此，控制房地产金融风险才是一场硬仗的焦点。

今年十大年度工作重点中，有两项是关于房地产的:一是控制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率过快增长，打击挪用消费贷款、非法透支信用卡等。，并严格控制个人贷款。非法流入股票市场和房地产市场；二是遏制房地产泡沫，严肃查处各类非法房地产融资行为。

2017年，银行资金归还主体趋势加强，全年新增贷款增长12.6%，减少近500亿元。银行业总资产仅增长8.7%，脱离现实到虚拟现实的趋势初步得到遏制。2017年，房地产贷款余额增长率为20.9%，比2016年低6.1个百分点。其中，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比去年底低14.5个百分点。

虽然银行贷款和房地产贷款总量增速放缓，但居民杠杆率没有得到明显控制，对“增加杠杆率”的需求旺盛。根据央行发布的最新数据，截至2017年，中国家庭贷款余额达到40.45万亿元，同比增长21.4%，年均增长7.1万亿元，同比增长8010亿元。

根据一些媒体的计算，如果加上4.5万亿元的公积金贷款和大约5万亿元的私人或互联网贷款，中国家庭的杠杆率(债务余额/国内生产总值)可能超过60%，但这一比例在2007年不到15%，在2014年初不到40%。换句话说，杠杆率在十年内增长了两倍。

事实上，与2016年10月启动的新一轮房地产市场监管同步，从2016年第四季度开始，监管部门要求对抵押贷款规模和比例进行“双重控制”，以减少居民杠杆率过度上升的趋势。

具体来说，监管部门要求在2016年第四季度和2017年第四季度，新增贷款中抵押贷款的比例不得超过30%，热点城市人民银行每月的抵押贷款规模应量化(如深圳规定每月新增抵押贷款金额不得超过80亿元)。

2017年，居民中长期贷款(主要是抵押贷款)新规模(5.3万亿元)较2016年的5.68万亿元减少3800亿元，月抵押贷款增速由年初的36%降至年末的25%。居民贷款新增7.13万亿元，比2016年增加8000亿元。从这一分析可以看出，居民短期贷款激增是主要原因。

2017年新增短期贷款1.83万亿元，是去年同期的近三倍，占居民贷款总额的26%，增长10个百分点。一般认为，居民短期贷款主要是消费贷款。问题是，2017年中国社会消费品零售总额增速(10.2%)仅比2016年略微提高了0.2个百分点，城镇居民指数也下降了0.4个百分点。汽车销售、商品房销售等传统消费贷款的主力军，要么下降(如汽车)，要么保持稳定(商品房销售面积仅增长5.3%)。因此，可以判断，相当一部分消费贷款已经进入房地产市场。

此外，2017年，各大城市普遍限制高价新网上签约，抵押贷款周期延长，开发商的还款速度下降。因此，许多开发商对全额购房给予优惠待遇，这也导致许多居民选择消费贷款。

在这方面，2016年11月住房和城乡建设部、央行、银监会三部委武汉会议和银监会今年1月13日发布的《关于进一步深化整治银行业市场混乱的通知》都明确提出，要严格控制综合消费贷款、个人商业贷款、信用卡透支等首付不达标的个人住房贷款的发放。

2017年，新增中长期居民贷款占新增贷款总额的39%，比2016年下降6个百分点。但是，如果算上消费贷款，2017年居民新增贷款占全社会新增贷款的比例高达53%，比2016年上升了3个百分点。

因此，监管部门在2016年底提出的居民“杠杆率降低”措施，即贷款比例和规模的“双重控制”，并没有很好地实现。此外，随着金融“去杠杆化”的加速和房地产市场监管的深化，开发商的融资渠道开始全面收紧，银行信贷只发放给排名前100位的房地产企业或地方领导。

然而，在开发商的资金来源中，自筹资金逐月增加，累计同比增长率从2017年2月的-17.2%逆转至2017年12月的3.5%，意味着部分资金违规进入项目开发。2017年，银行理财和自营基金绕过委托贷款、信托、资产管理计划和有限合伙制基金进行表外贷款，或以“假股真债”形式投资房地产项目，以满足项目净资本要求，甚至参与土地收购。

杜绝信贷资金非法进入房地产市场。这是银监会2017年“330-40”检查的重点工作。“三违”要求检查信贷是否直接参与房地产投机，开发贷款和抵押贷款是否存在虚假或违规操作；“三套利”要求对信贷资金是否通过建筑业或其他行业投资于房地产行业，是否通过银行间业务和理财业务为房地产提供融资或拆分为小额贷款进行自我检查；“四不适当”要求银行表中的资金不得通过同业投资方式投资于房地产企业；“十大混乱”要求银行建立全面的房地产风险监控机制，并定期进行压力测试。然而，由于2017年房地产市场的反弹、房企之间的竞争、项目收购的频繁以及资金需求的旺盛，仍有大量资金非法进入房地产市场。

2018年，供应方结构改革的关键点之一仍将是“去杠杆化”。2017年7月召开的金融工作会议吹响了风险防范和“去杠杆化”的号角，一系列措施相继出台。

新年伊始，监管部门全面封锁金融管理、信托、同业、渠道等资金非法进入房地产市场。与其他国家相比，中国居民的杠杆率并不太高。然而，由于快速增长，特别是短期和高成本的消费贷款和杠杆收购，这被认为是房地产市场泡沫和金融风险迅速积累的危险信号。同时，自2016年第四季度以来，管理层为控制居民杠杆率而采取的措施并未取得令人满意的效果。

因此，控制居民杠杆率首次进入“去杠杆化”框架，成为风险防范的关键内容。这也是银行仍然对按揭贷款额度和比例实行“双重控制”的原因，而不是像往常一样在新年发放新的额度。

对于北京、上海和深圳等热点城市，监管机构明确表示，今年新增抵押贷款的比例应控制在25%或30%以内。笔者认为，在热点城市继续加强调控、土地价格得到完全控制的基础上，只要今年控制好杠杆，资金就不会非法进入房地产市场。即使在楼市降温和调整的基础上，少数城市将根据新形势适度调整政策，启动差异化和精细化调控，“一城多策”，甚至用更温和的限制取代“一刀切”的限购，楼市也难以大幅反弹。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱