融资渠道逼仄 房企寒冬叹钱紧

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据信托业人士透露，在严格监管的背景下，信托公司的房地产融资业务变得更加审慎。中原地产首席分析师张大伟表示，随着银行信贷和信托基金违规进入房地产市场受到严格控制，房企融资难度越来越大。

自2018年以来，住房企业的融资渠道突然收紧。《中国证券报》记者1月30日获悉，一些银行已暂停接受房地产行业新的信贷，或暂停房地产开发贷款业务。同时，信托业人士透露，在严格监管的背景下，信托公司的房地产融资业务变得更加审慎。中原地产首席分析师张大伟表示，随着银行信贷和信托基金违规进入房地产市场受到严格控制，房企融资难度越来越大。

发展贷款现已暂停

“银行刚刚通知我，我将暂停开发贷款的申请。我不知道它什么时候会恢复。”1月30日，来自东部某省的房地产经纪人陈平(化名)告诉《中国证券报》记者。在陈平接到通知的同时，全国范围内的一些银行已经下发了相关文件，或者已经暂停受理房地产行业新的信贷业务，或者暂停开发贷款业务。接受记者采访的建行某省分行按揭业务人士表示，他们没有接到暂停开发贷款或新增信贷业务的通知，但自1月份以来，他们变得更加谨慎。

此前，一些银行因违反开发贷款或房地产贷款规定而被监管机构罚款。根据银监会2016年1月26日发布的《浙江监管局关于浙江浙商银行(港股02016)杭州分行行政处罚的决定》，浙江浙商银行杭州分行认定向资本金不足的住房项目发放房地产开发贷款违法。根据有关规定，浙江监管局对浙江浙商银行杭州分行罚款20万元。

来自银行和房地产企业的人士表示，在更严格的监管下，一些银行将对房地产相关贷款业务更加谨慎。“我们目前还没有暂停申报新项目，但基本上没有人申报房地产项目。”吴培(化名)是中国中部的一名银行抵押贷款人士，她告诉记者。

银监会已明确表示，2018年将为住房企业直接或变相支付购地费提供各类表外融资，重点整治“四证”不全、资本金不足的商业房地产开发项目非法融资行为。

信托研究员李冯告诉《中国证券报》,信托的房地产融资业务在2017年做了很多工作。从投资的角度来看，新业务的增加是显而易见的。目前，房地产是一个以监管为主的行业，监管部门肯定会加强对信托房地产融资的监管，因此信托行业的房地产融资面临更大的监管压力。

土地流转标准凸显资金短缺

“现在资金非常紧张。”一位房地产老手在1月30日接受记者采访时哀叹道。

最近，北京的土地市场转让也频频出现。1月30日，位于丰台区卢沟桥乡小湾窑村xwy-12的绿色分隔产业、居住混合公共建筑和基础教育用地被宣布为招标用地。据业内人士分析，该拍卖地块的挂牌底价虽然与另一块出售的小湾窑地块基本持平，且商品房销售限价完全相同，但总价较高，项目建成的工业用房规模超过1万平方米。

“从价值上看，总建筑面积为113395平方米，按规定建筑安装费用为6.23亿元。收购土地的成本接近70亿英镑。”张大伟表示，对于企业来说，银行信贷资金紧张，信托融资越来越困难。面对高成本的地块，他们可能吃不下。

此次土地拍卖是今年1月北京土地出让市场的第三次拍卖。张大伟表示，土地流转迹象开始出现，表明房企的资金压力正在加大。

吴培表示，在目前开发贷款暂停、土地价格上涨的情况下，房企更难找到资金。

李冯表示，总的来说，2018年房地产信托融资肯定比去年紧张得多。从信托公司的角度来看，尤其是土地收购项目和“假股真债”项目很难过关，现在他们都想做“真股”项目，但这样的“真股”项目很少。

资金倾向于租赁

"房屋公司今年可以从租赁开始."李冯建议道。上述银行家告诉记者，目前，信贷发放对租赁房地产项目相对开放，相关信贷发放周期相对较短。

对于从事房地产投资信托业务的经纪人来说，涉及长期租赁公寓和租赁住房的房地产投资信托业务正在成为一种新的融资渠道。“最近，我们承接的几个单个reits项目已经送去监管部门，审批速度比较快。”北京一家经纪公司的房地产投资信托业务负责人陈军(化名)告诉记者。

易居中国研究院研究部主任严跃进表示，由于长期租赁公寓和其他房屋租赁资产的公允价值需要进一步确定，这类资产很难获得银行贷款，而类似reits的业务可以帮助这类资产通过资产证券化结构获得融资。据统计，2017年国内reits发行规模超过266亿元，是2016年104亿元的两倍多。

拓宽租赁房地产的融资渠道正成为相关部门关注的焦点。1月30日，北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，针对租赁住房建设资金瓶颈，相关部门还组织了中国发展银行北京市分行、中国农业银行、华夏银行(600015)等专门针对集体土地租赁住房投融资产品的调研，并争取尽快发布。