正荣地产港交所挂牌 卡位精准投资实现高质量增长

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1月16日，郑融房地产(06158，hk)在香港证券交易所上市交易。

作为中国大型综合性房地产开发商，郑融地产专注于住宅物业的开发，以及商业和综合性物业的开发、运营和管理。

根据中国指数研究院的报告，就合同销售而言，郑融集团在2016年中国所有未上市的私人房地产开发商中排名第二。根据招股说明书中的数据显示，郑融房地产在2014年至2016年间发展迅速。

显而易见，在中国一、二线城市或高增长潜力的城市中，郑融地产凭借可观的土地储备、高度发达的房地产开发管理能力、独特的市场定位策略等竞争优势，在房地产市场的竞争中脱颖而出。

未来，公司将继续立足于“改善大师”的品牌定位，依靠“145倍”战略，努力成为中国最大的房地产开发商之一。

高性能增长

招股说明书显示，近年来，郑融房地产的经营业绩增长迅速。

根据合并综合收益表，截至12月31日，公司2014年实现收入30.4亿元；2015年，收入为43.1亿元；2016年实现利润146.04亿元，复合年增长率119.2%。同时，交付总建筑面积从2014年的437，595平方米增加到2016年的1，251，117平方米，复合年增长率为69.1%。此外，截至6月30日的6个月内，郑融房地产的收入由截至2016年6月30日的6个月内的54.05亿元增加至2017年同期的80.85亿元，交付建筑面积由截至2016年6月30日的6个月内的536，262平方米增加至2017年同期的737，522平方米，增幅为37.5%。

自2005年以来，郑融连续13年蝉联中国房地产企业百强。根据中国指数研究院的报告，郑融集团有限公司是中国领先的未上市房地产开发商之一。2016年，综合房地产开发能力在中国房地产开发商中排名第23位，合同销售额超过100亿元人民币的房地产开发商市场份额排名第24位。2016年，按合同销售额计算，郑融约占中国房地产市场的0.31%。

郑融房地产在取得这样的成就方面有自己的特色。这些优势包括独特的市场定位策略、强大的土地购买能力、标准化的房地产开发程序和高效的动态可实现市场价值库存管理方法。通过以上项目，公司在全国范围内扩张时取得了成功并建立了品牌意识。

具体而言，郑融地产基于“改良大师”的品牌定位，旨在为富裕的中高档改良型客户提供量身定制的高品质住宅建筑。这些客户的可支配收入相对较高，购买力较强，在做出购买决策时，更注重的是物业质量而不是价格。根据这一品牌定位，郑融地产的房地产开发过程是从选址到项目规划设计，同时也注重中高档目标客户的需求和偏好。

因此，郑融房地产的住宅价格可能会高于一些城市的类似质量。例如，根据中国指数研究院的报告，与项目规模、平面面积、布局和用途具有相似特征的相邻住宅物业的每平方米平均售价相比，郑融地产在2016年开发和销售的两个具有代表性的住宅项目的每平方米平均售价分别比其相邻的可比住宅物业高出20.4%和15.8%。

“我们认为这主要是由于我们以客户为导向的方法。”郑融房地产说。

准确的战略布局

目前，郑融房地产致力于成为中国最大的房地产开发商之一。为了实现这一目标，公司将实施的战略措施包括加强在现有市场的领先地位，并战略性地进入其他选定的市场；关注高质量和平衡的未来增长；运用多元化投资策略，寻找新的增长机会；进一步丰富以客户为导向的产品品种，提升品牌价值，提高客户忠诚度；继续坚持稳健的金融政策，优化资本结构；积极招聘、留住和激励拥有技能和才能的员工。

为实现上述目标，截至2017年10月31日，郑融房地产已在中国4个地区的17个城市开展业务，包括长江三角洲经济区、中西部经济区、环渤海经济圈和西海岸经济区。

其中，长三角经济区覆盖上海、江苏、浙江、安徽等省，经济发达，人口众多。相关政府政策推动了对长三角经济区的投资，上海、南京和苏州是中国最具房地产投资吸引力的城市。中西部经济区的房地产投资已经并将继续快速增长，尤其是省会城市，已经并将继续吸引中西部经济区相对较大比例的房地产投资。在环渤海经济圈中，北京和天津是中国四个直辖市之一，也是中国的发达城市。海峡西岸经济区符合政府政策的发展，如“一带一路倡议”和在福建省建立自由贸易区。预计海峡西岸经济区的投资将继续显示出强劲的增长潜力。

截至2017年10月31日，郑融房地产在上述核心区域的17个城市有81个房地产项目，处于不同的开发阶段，其中64个房地产项目由公司拥有和开发，10个房地产项目由公司合资开发，7个房地产项目由附属公司开发。

在投资方面，郑融房地产也有自己完整的战略。

总体而言，郑融房地产致力于开发以中高档改良型客户为主的高品质住宅物业，同时也从事商业和综合房地产开发，以保持平衡的业务组合。此外，郑融地产还持有位于商业中心的商业空间作投资地产开发的综合地产。郑融房地产相信，这些商业和综合性质的物业将有助于减少公司收入的波动，分散公司面临的风险，并为日常业务运营带来稳定的现金流。此外，郑融房地产还通过公司的商业物业管理子公司，为一些自己开发的商业物业提供商业物业管理服务。

此外，郑融房地产将继续实施“反周期”土地收购战略，以有竞争力的成本获得更多高质量的地块。该公司还计划在未来3至5年内，通过推出新的商业和综合项目，进一步巩固其在中国房地产市场蓬勃发展的一线和二线城市的业务基础，并提升品牌知名度。

未来的发展是可以预料的

根据招股说明书，郑融房地产在港上市后，募集的资金净额将用于公司现有房地产项目或项目阶段的开发，偿还大部分现有的计息银行及其他贷款，以及一般营运资金。

这种资本配置的基础来自公司一贯的“145倍”发展战略:一个总部、中国四个核心业务区、五个核心一二线城市和多个房地产项目。

其中，“一个总部”是指荣房地产的总部设在上海，公司在上海管理全国的业务；“中国四大核心业务区”是郑融房地产业务的重点，包括长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济圈和西海岸经济区；“五个核心一二线城市”意味着郑融地产将在中国每个核心业务区选择五个核心一二线城市进行扩张。郑融房地产认为，这些城市有很大的增长潜力；“多个房地产项目”是指融融地产在每个核心城市及其周边地区战略性地开发多个住宅、商业和混合用途的房地产项目。

为了制定“145x”的发展战略，郑融房地产立足于自身的竞争优势，包括公司是中国大型综合性房地产开发商；在中国的一、二线城市或具有高增长潜力和经证实的土地收购能力的城市中有大量的土地储备，以促进公司在全国范围内的“145倍”扩张；专注于为中高端改良客户开发高质量的定制产品；高度发达的房地产开发和管理能力，加上高品牌意识；创始人丰富的经验、专业和经验丰富的管理团队将支持公司的长期可持续发展。

“我们认为，中国房地产业仍有很大的增长潜力。”郑融地产表示，凭借其强大的端到端房地产开发能力、专注于开发创新的高端产品、基于可实现市场价值的动态库存管理方法、信誉良好的品牌和高效的管理团队，郑融地产未来将能够进一步巩固其市场地位。

编辑朱昱