《物业管理条例》的修改应以“自治难”为目标

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电梯坏了，没人修理，违章建筑无人管理，消防通道被占用...在日常生活中，人们常常会担心，因为社区中的财产问题无法得到有效解决。为了突破“瓶颈”，最近全国许多地方相继颁布、修订或征求意见。地方立法为规范物业管理提供了有力保障，为解决物业“顽疾”提供了良方(人民日报海外版，5月5日)。

我国住宅物业管理的法律地位是业主共同治理，社区公共空属于全体业主，两个社区的共同生活秩序需要业主来维护。在此基础上，建立了与物业管理相关的立法框架。

然而，从《物业管理条例》在我国实施近13年来，在住宅区设立业主委员会是一个普遍的问题。统计数据显示，在许多城市社区，业主委员会的比例非常小。以北京为例，在现有的10213个住宅小区中，只有1216个成立了业主委员会，仅占12%。物业管理委员会难以成立，意味着物业管理权利主体缺位，管理真理空出现，导致权利失语、管理缺位，甚至权利边缘化，被隶属于全体业主的物业管理企业挟持。

因此，要突破社区自治的瓶颈，首先必须解决自治主体缺位的关键问题。很难建立社区工业委员会的原因有很多。这也表明，简单而自发的民主自治很难做到自我约束。一方面，从促进实践和缓解法律与实践矛盾的角度出发，有必要立法降低行业委员会的设立门槛。另一方面，住宅物业管理是整个城市社会治理的重要组成部分，需要纳入系统。行业委员会的建立需要政府层面的指导、支持和监督，以促进有序融合。地方修订物业法规应在加强政府部门特别是基层社区对住宅物业的责任方面取得更大突破。

其次，进一步明确社区、行业委员会和物业管理企业之间的关系。促进社区自治的根本目的是维护业主的共同权益，特别是行使自我管理的权利。一方面，有必要明确物业管理企业的服务角色。受委托行使管理权时，应接受必要的监督，让行业委员会或全体业主真正成为国家的主人；另一方面，在社区形成的过渡时期，社区作为一个官方机构应被赋予一定的权利作为一个行业委员会，并履行管理和监督物业管理企业的双重职责，以防止物业管理企业凌驾于业主之上。

第三，应努力确保有一个更准确的行使自治权的基础和更充足的服务供应。社区自治管理主要是协调利益和维护社区公共秩序，与行政管理有很大不同，不能通过强制手段来实现。一方面，需要立法为实际监管利益提供更明确的基础，如共同财产管理、共同收入分配、共同支付和分享等具体规则；另一方面，有必要协调可能出现的权益纠纷。对于法律上属于民事范畴的纠纷，行业委员会需要有平等参与诉讼的权利，这样才有可能真正管理好那些应该管理好的事情。这些应该在立法中进行审判。此外，在维护社区公共秩序，如公共安全管理方面，应明确界定相关部门的服务和支持责任，以支持社区自治人民。(许穆蠕虫)