价值投资迎来新风口 深港通开启龙光地产估值续升通道

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沪港通开通两年后，深港通正式宣布推出，这为被严重低估的香港股市带来了一个新的出路，而这正是准备充分的价值投资者的最佳时机。

12月18日，证监会表示深港通开通以来运行平稳，各环节运行正常，基本实现了预期目标。12月5日，深交所和港交所同时敲响了开市钟和锣，宣布深港通正式开通，内地和香港股市直接投资渠道开通，沪深两市“共同市场”正式形成。

实质上，深港通旨在加快两个市场之间的交流。a股估值和h股估值的溢价缩小，并购趋势加快。这将提供一个机会，以纠正在香港资本市场长期处于低位的国内股票的价值。特别是随着居民财富的积累和经济转型的加快，内地资本全球配置的时代已经开始，香港股市日益成为内地资本连接世界的桥梁。

根据花旗房地产研究部发布的最新报告，在香港股市上市的内地房地产企业正面临多重有利因素，其中万科H和龙光地产(03380，hk)可能会备受关注。

根据龙光地产的公告，截至11月30日，公司已实现合同总销售面积约216万平方米，销售额约268.9亿元，同比增长51.3%。超额完成280亿元的年销售任务是没有悬念的。

在当前“资产配置短缺”的背景下，在珠三角都市区拥有大量优质土地储备的龙光地产赢得了国泰君安(601211，买)和汇力证券等多家机构的青睐；另一家知名投资银行中泰国际将龙光地产推荐为“2017年内地房地产行业的首选”。毫无疑问，深港通开通后成为沪港通标的股票的龙光地产被低估的价值将迎来一个回调的机会。

打开数值校正通道

然而，在她向我们走来之前，我们打了一千次电话，催促了一千次。12月5日，深港通正式启动。业内专家一致认为，深港通的开通标志着中国内地资本市场进一步开放，并与国际资本市场接轨。

西南证券(600369，BUY)的分析报告显示，港股估值长期处于低位，市盈率已达到历史最低点。目前，a股估值仍高于过去两年的平均水平，但港股估值低于过去两年的平均水平，处于过去十年的底部。与其他股市相比，同期市盈率超过13倍，而香港股市整体市盈率低于10倍，在全球市场处于较低水平。

许多券商分析师认为，香港股市处于底部，不是因为价值投资不值得关注，而是因为热钱流向新兴市场，这些市场有明显的追求短期收益的趋势。深港通开通后，港股的抑价效应明显。此外，市场上资金充裕，海外资产投资有一定需求，a股基金南下的热情会越来越高。香港的中小股(爱基、净值、信息)将有“价值修复”的机会，而香港市值低、符合交易条件的中小地产商将被南向基金追逐。

深港通开通后的资本流动也反映了这一趋势。机构监测显示，深港通开通首日，深港通流入27.11亿元，沪港通流出13.92亿元，其中北部13.18亿元，南部19.1亿元。a股溢价指数下降0.49%，表明a股对h股的估值溢价缩小，并购趋势加快。第二天早上，溢价指数再次下跌0.4%，价格整合趋势继续。

长期以来，香港股市的低估值一直是内资股的隐痛。与a股同行相比，在香港股市上市的同行开发商，无论是已被纳入沪港通的大中型开发商，还是已被纳入深港通的中小型开发商，在估值上都有较大的折扣。

这造成了中小股票估值的低迷。如果内地资金流向港股，深港股估值差异最大的中小股的回报率将会更高。随着流动性改善导致香港中小股价值重估，内地投资者熟悉的、具有高业绩增长潜力、高质量资产和独特核心竞争优势(爱基、净值、信息)的万科、龙光地产等目标将成为深港通的受益者。

龙光地产于2013年12月在香港证券交易所上市，2016年上半年实现合同销售额143.9亿元人民币，同比大幅增长71%。从2014年上市之初的130亿元销售额到2016年的280多亿元大关，龙光地产实现了快速增长，年均增长率超过50%，上半年毛利率进一步提高到30.3%，位居高盈利房企第一梯队。

目前，龙光地产的股价维持在每股3.00港元左右，总市值约为170亿港元，市盈率约为5倍，其股价仍处于低估阶段。根据CICC发布的报告，龙光的中期业绩超出银行预期15.0%。作为CICC房地产行业的优先股，龙光地产的目标价被上调至4.34港元。

利用轨道交通属性规划都市圈

价值投资的资本评价标准主要来自于对业绩的考虑。在当前“资产配置短缺”的背景下，对于成长型住宅企业来说，优质土地已成为资本市场估值的最大指标。

从珠江三角洲地区来看，城市发展之间最明显的变化是从单一城市向城市群或城市带的转变。此外，轨道交通缩小了城市之间的距离，导致人口结构和产业结构的不断重构，大都市的风口已经到来。简而言之，谁优先考虑轨道交通物业的布局，并在大都市区获得高质量的土地，谁将在竞争中处于领先地位。

轨道交通作为城市圈最便捷的整合环节，将深入覆盖整个经济圈。未来10年，中国的城市人口预计将增加1.7亿，但容纳城市新移民的主要场所更有可能是由特大城市延伸的城市圈。生活和居住在大都市将沿着轨道交通蔓延。

国内轨道交通地产模式的迅速崛起，正在催生房地产市场的新局面，一批率先布局的开发商开始收获红利。12月5日，被誉为轨道交通地产先锋的龙光地产首次被国泰君安证券覆盖，并被建议增加投资。目标价格为4.5港元，比空房的现行价格高出近50%。

国泰君安认为，龙光地产将在以深圳为主要基地的珠三角打造核心轨道交通地产。随着其优质土地储备逐步开发进入市场，其预售和结算销售将大幅提升，其业绩将进入快速释放期。

tod模式作为一种以公共交通为导向的城市发展模式，在东京、香港等国际大都市已经非常成熟，而地铁上部结构属于轨道交通性质，符合tod模式的城市发展新理念，有望成为未来的主流趋势。万科和其他开发商已经相继出台了他们的计划。

研究发现，龙光长期坚持理性、严谨的征地逻辑，把握区域产业发展趋势和城市核心升级方向，与轨道交通公共设施发展节奏保持战略契合。

目前，龙光地产已经在深圳分销了几个地铁轨道物业项目。龙华旗舰项目“玖龙”，价值超过100亿元，涵盖龙华中心区白石龙站的物业；龙华红山站项目位于龙华中心区，距深圳北站仅一站，深圳北站是政府重点建设的核心商务区。

已进入市场的九龙印项目充分展示了其地铁物业的价值。2014年10月，在当时低迷的市场氛围下，龙光地产赢得了白石龙地铁站“九龙印”项目，并在一年内正式开盘。目前，所有推源已经售罄，销售收入超过60亿元。因此，玖龙纸业已成为龙光准确把握投资窗口期、充分挖掘“轨道交通地产”产品价值的标杆项目。

由于前瞻性的布局，龙光地产的销售进展顺利。数据显示，龙光地产销售和资金回笼情况良好，资金回笼率高达92%，为生产经营提供了充足的营运资金。

国泰君安调研报告认为，深圳土地出让面积供不应求，龙光地产有望实现“轨道交通+物业”模式的快速发展，参与新城市发展模式。

目前，龙光地产在深圳的六个项目都是地铁上部结构或沿线。研究报告显示，龙光在发展地铁上部结构方面有着丰富的经验，并在深圳的新城市发展模式中获得了优势。它有望以其卓越的轨道交通物业开发能力被其他城市效仿。

国泰君安的报告预测，随着核心项目的相继落户，龙光地产的业绩将进入快速释放期，其空房的增长预期将进一步提高。目前，公司土地总储量为1408万平方米，能够满足未来至少3~4年的销售需求，销售和净利润的快速增长有望持续。

低成本运营提升了性能，并继续突破

相对较低的土地成本优势为龙光地产的业绩发展提供了坚实的支撑。根据汇力证券近日发布的研究报告，龙光地产主要位于深圳，其在深圳的项目处于优势地位。此外，深圳持续强劲的住房需求将有利于龙光地产的可持续发展。另外，龙光地产拥有优质的土地储备，其低廉的土地成本可以支撑龙光地产在未来几年实现可观的利润预期。

根据龙光地产2016年半年度报告，截至6月30日，龙光地产土地储备的平均价格为每平方米3409元，其中包括今年6月份收购的光明项目、去年12月份收购的平山项目和去年9月份收购的龙华洪山项目在内的深圳市近几年收购的三个地块，这三个项目的平均土地价格远低于深圳市同期的平均土地交易价格。

截至2016年6月底，龙光地产拥有土地储备1408万平方米，占珠三角大深圳圈投资的86%以上，足以支撑未来3至5年的发展。此外，根据价值估算，龙光地产占大深圳价值的70%以上，未来业绩爆炸的潜力是惊人的。

据龙光地产年报显示，龙光地产已深入珠三角地区，实现了深圳、广州、珠海、南宁、汕头的战略布局，其中深圳占2016年上半年销售额的53%。根据公司可销售资源的价值分布，深圳约占73%。

龙光地产出人意料的业绩引起了机构投资者的关注。8月29日，专业投资网站guru focus指出，海外机构汇力基金继续增持龙光地产。过去第二季度，汇力基金增持龙光地产5912万股，平均股价为2.79港元，影响汇力基金投资组合1.71%。汇力基金目前持有该公司1.54亿股股份。

从深交所首个交易日的开盘情况来看，通过深交所进行的境外投资延续了以往的投资风格，即偏好估值低、股息高的股票。总的来说，如果把分红因素考虑在内，高分红股票带来的利润总是比整个市场好。

根据制度分析，汇力基金对龙光地产的盈利能力持乐观态度，指出龙光地产的股本回报率为21.5%，在同业中排名第一，高于同业的88%；同时，龙光地产的股息收益率在过去三年从未低于5%，高于国际同行的69%。

此外，国泰君安研究报告还显示，龙光地产2015年的净利润为13.5%，比行业平均水平高出4.5个百分点。随着随后深圳红山和光明项目进入市场，利润率水平有望保持行业领先水平。

文本/温璜

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