地产融资调控延伸至资管领域 16个城市项目或将叫停

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对住宅房地产过度上涨的监管已经延伸到更多领域。

12月27日，《21世纪经济报道》记者独家从监管部门身边的机构人士获悉，监管部门在征求对最新资产管理备案标准的意见时，对经纪资产管理、基金子公司等资产管理产品输血的房地产项目的情况提出了更多限制。

根据上述消息来源，经纪资产管理、基金子公司等资产管理机构设立了资产管理计划，直接或间接用于“房地产价格上涨过快的热点城市的普通住宅房地产项目”，暂时不予备案。据接近监管机构的人士称，上升过快的热点城市主要包括16个大中城市，如北京和深圳。该清单主要基于住房和城乡发展部的标准。

这意味着，在银行、信托、债券市场等渠道的住房企业融资收紧后，资产管理产品给房地产企业带来的融资效率也受到监管机构的重视并采取行动。

事实上，资产管理产品参与房地产融资并不少见。在业内人士看来，这种征求意见的做法，一方面使得房地产企业面临更为强烈的财务压力，另一方面，也使得一些参与此类业务的资产管理机构受到了来自业务方面的冲击。

十六个城市受到影响

上述接近监管部门的机构人员表示，监管部门拟要求资产管理机构直接或间接将资产管理产品用于“房地产价格上涨过快的热点城市的普通住宅房地产项目”，暂不备案。

据披露，未备案的资产管理融资方式主要有五种，包括但不限于委托贷款；嵌套信托计划和其他金融产品；转让信托受益权和其他受益权；通过回购、第三方收购、赌博、定期分红等方式转让房地产开发企业股份，以及其他融资行为。

在业内人士看来，加强对房地产融资资产管理业务的监管意味着监管当局更加重视资产管理产品在房地产输血中的作用。此前，监管部门抑制房地产过热发展的主要措施更多地体现在禁止房地产企业上市和再融资。

“过去，监管部门更注重股权融资和资本市场的控制，但这一房地产项目被叫停，表明监管部门更加重视房地产企业在证券机构中的输血问题。”12月27日，北京一家基金子公司的负责人表示。

事实上，经纪公司和基金子公司等资产管理机构通过资产管理产品的输血为房地产企业建立融资模式的情况并不少见。一方面，上述资产管理机构可以直接发行募集产品参与融资项目，另一方面，也可以为银行、私募等资金流向房地产企业发挥许可证“渠道”作用。

上述基金子公司负责人表示:“这与近年来资产管理业务的大发展有关。为了防止套利，过去在监管融资业务时，往往忽略了对资产管理的控制，如463号文件提出时，证券监管机构不规范，所以很多券商和基金子公司的产品被用于地方债务融资。”

值得一提的是，并非所有的房地产融资计划都将暂停备案。征求意见稿中热点城市的定义非常明确——包括16个城市，即北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都。上述接近监管机构的人士表示，这份名单的范围将根据住房和城乡建设部的相关要求进行调整。

此外，暂停备案仅针对住宅项目，其他类型的项目，如商业房地产不受控制。“由于这是一个住宅项目，它的目标是今年房价的过度上涨。商品房、经济适用房、工业用地等项目的融资不一定受到影响。”12月27日，一家上市房地产公司北京分公司副总经理表示。

需要履行渗透义务

除了上述热点城市的住宅项目之外，开发商对资产管理产品的直接融资也是有限的。

上述知情人士表示，根据目前征求意见的情况，资产管理计划不会通过银行委托贷款或信托计划向房地产企业提供补充营运资金或支付土地出让金的融资，也不会直接或间接为各机构发放首付贷款等违法行为提供便利。

“首付贷款等项目通常不涉及机构。它们都是私人基金和p2p，但开发商融资有时取决于资产管理产品的融资能力。”上述房企北京分公司副总经理坦言。

值得一提的是，由于套期信托计划等金融产品的融资模式也受到控制，监管部门对房地产融资项目可能存在的套期保值和套利行为提出了深入审查要求。

上述与监管机构关系密切的人士表示，根据《风险暴露草案》的要求，资产管理公司应勤勉尽责地履行其渗透和检查基础资产的义务。“监管部门要求各机构严格审查基金的投资方向，并进行逐层渗透，以确定最终投资方向符合要求。”

“在层层嵌套或母公司基金运作的模式下，房地产融资并非没有空.操作不过，从监管当局的角度来看，违规的机构将受到严厉处罚，因此大多数机构通常不会犯逆风罪。”上述基金子公司负责人表示。

但与此同时，该行表示，在新的八条底线和基金子公司新政策的压力下，房地产融资禁令的新规定可能会给券商、基金等机构的非标准业务带来更严重的困难。

“不允许约定预期收益、不优先考虑劣质担保等规定，使得非标准资产管理变得困难。如今，高品质城市的房地产项目融资也受到了影响，这使得空券商和基金公司的业务空间越来越小。”北京一位amc经纪投资经理表示。

此外，协商还强调了资产管理计划下投资房地产企业过程的标准化。

上述接近监管层的人士表示:“监管层要求基金管理人进一步完善基金账户管理和支付管理流程，并加强对资金流的持续监控。”“事实上，主要是担心募集的资金会被用于支付合同以外的地方，或者变相支付。非法输血的房地产项目。”

(记者微信:lw8346860)(编辑吴燕玲)