楼市抑泡沫去库存需并进

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根据国家统计局发布的最新房价数据，11月份所有城市的房价环比增幅都有所收窄，尤其是在热点城市。

11月，70个大中城市新建商品房价格环比平均上涨0.59%，增速连续第二个月收窄。就城市类型而言，一线城市的增长率下降幅度最大，在过去两个月里下降了3.2个百分点；二线城市紧随其后，缩小了1.9个百分点；尽管三线城市受到了一定程度的影响，但它们仅缩小了0.4个百分点。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，11月份房价趋势继续呈现积极变化。一线城市的房价环比基本持平，而二线城市的房价环比进一步下降，而三线城市的房价总体稳定。

交通银行金融研究中心的高级研究员夏丹认为，虽然房地产行业的重心最近已经转移到热点城市以抑制泡沫，但去库存化的任务将继续推进。

火热的城市房地产市场“抑制泡沫”

数据显示，1-11月，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，1-10月增速下降2.5个百分点；销售额达到102503亿元，增长37.5%，增长率下降3.7个百分点。从月度销售增长率来看，这两项销售指标的增长率在近两个月大幅下降，其中销售增长率的下降速度快于销售面积。夏丹表示，这与房价较高的热点城市的降温量有关。

根据国家统计局公布的11月下半月15个一线城市和热点二线城市的价格变化，15个一线城市和热点二线城市的房地产市场已经迅速降温，房价走势明显稳定。与11月上半月相比，11月下半月一线城市和热点二线城市中，9个城市新增商品房价格环比下降0.1-0.9个百分点；这两个城市与上月持平；其他四个城市新建商品房价格涨幅回落至1%以下。

夏丹表示，近期政策制定者更加关注热点地区房地产市场泡沫的积累。目前，几个热点城市已经开始增加新一轮的紧缩措施，这表明决策者决心“抑制泡沫”。

今年以来，中国住宅行业的杠杆率迅速上升。截至第三季度末，主要金融机构新增个人购房贷款占国内生产总值的比重已上升至7.08%。夏丹说，如果加上公积金贷款的数额，整体比例可能会更大。对于房价涨幅最高的城市，预计政策将会深化和加码，这种情况至少在2017年上半年不会改变。

在中国，去库存化还有很长的路要走

“然而，这并不意味着去库存化的任务突然结束。相反，这项工作仍需继续推进。”夏丹说。

11月末，商品房销售面积为6.91亿平方米，仅比去年年底减少2700万平方米。虽然效果出现了，但并不显著；从广义库存的角度来看，如果将已经启动并在未来投放市场的部分纳入计算，整体库存规模接近60亿平方米。夏丹表示，任忠离上市还有很长的路要走，预计库存压力大的城市未来将保持相对宽松的政策环境。

在“抑制泡沫”和“去库存化”的背景下，夏丹认为，预计2017年房价将继续上涨，增速将放缓。就城市类型而言，采取限购政策的核心城市将在一段时间内处于稳定降价状态。在坚决抑制的压力下，房价可能会略有下调，但需求并没有消失，空房价仍将上涨后的房间蛰伏。随着热点城市限购限贷的挤出效应逐渐显现，2016年历史增长平稳、增长相对温和的城市和核心城市周边城市将承担需求溢出，并有可能出现成交量和价格上涨。经济不发达、不靠近核心城市圈、没有旅游业和养老保险的三、四线城市将面临一个缓慢的去库存化过程。

明年房地产开发投资谨慎

1-11月，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，1-10月增速回落0.1个百分点。夏丹表示，考虑到房地产投资增速相对于成交量回调的滞后，以及去年同期基数较低，第四季度仍能保持相对稳定的增长。

“预计2017年房地产开发投资将面临压力，增速将趋于回落。”夏丹说，销售增长的下降和抵押贷款审查的收紧将减少两个主要的资金来源，即销售回报和抵押贷款。开发贷款、再融资和公司债券等融资渠道的收紧，也将减少住房企业的资金充裕度，增加融资成本。资金链的收紧趋势将逐渐传导至新建、建设和竣工阶段，房企的投资行为将更加谨慎。

然而，土地市场可能对新的建设和开发投资产生一些积极影响。1-11月，房地产开发企业征地面积1.9046亿平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月缩小1.2个百分点；土地交易价格7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。

夏丹表示，由于今年一线城市土地供应不足，以及热卖导致核心城市土地存量迅速下降，开发商补充存量的需求有所增加。土地供应较少的热点城市的地方政府可能会在今年年底和2017年实施增加土地推量的计划，以缓解土地供应短缺，稳定土地价格和房价。如果这一举措得以实现，将对其新的建设和开发投资产生一定的积极影响。