华强北：中国电子第一街的更新样本

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说起华强北，你一定会想到著名的“中国第一电子街”。经过近四年的地铁建设，华强北的商家终于迎来了“开街日”。然而，除了“中国电子第一街”的光环之外，整个华强北地区实际上就像是房地产市场中一个流行的“综合体”，它融合了房地产市场的许多元素。昔日的辉煌渐渐消逝，华强北又是如何崛起的？此时，我们不妨从楼市的角度来分析华强北。

当你提到华强北时，很多人会觉得自己仿佛走进了一片数字森林，密密麻麻的电线像树藤一样缠绕在一米长的柜台上。在经历了转型升级的痛苦之后，即将再次“开街”的华强北给了人们无限的期待，但一个行业可以改变一个城市。在“中国第一电子街”的光环下，整个华强北地区也有着自己独特的房地产市场属性。如何推进城市更新，如何处理好商业与住房的关系，已经成为一个独特的更新样本。

“中国电子第一街”

的前世

三十年前，华强北是深圳的一条普通街道，甚至不是一条街道，而是上步工业区的一条工厂路。在遭遇了电子商务、产业升级、地铁封路、山寨验货风暴的冲击后，华强北如何成功实现其“涅槃”，成为人们关注的焦点。

华强北位于深圳市福田区，东起上步中路，西至华府路，北至李鸿路，南至深南路。30多年来，它已发展成为亚洲最大的电子产品配送中心，并已走出腾讯、创维等知名企业。

三十年前，华强北是深圳的一条普通街道，甚至不是一条街道，而是上步工业区的一条工厂路。随后，华强北奇迹般地崛起，成为中国乃至全世界有影响力的电子商业街。在华强北最繁荣的时期，日客流量达到70万人次，不仅被列为深圳与罗湖东门步行街并列的最受欢迎的商业区，还一度被视为中国电子行业的“风向标”和“晴雨表”。

据公开信息，华强北有23个专业市场；专业市场面积超过深圳总量的1/5，其中大型商场14家，营业面积超过1万平方米，是电子配件、家电、珠宝、钟表、服装等专业市场聚集的繁华商业区。

在这样的光环下，神话的致富也是一个接一个。“过去，华强北因山寨手机大战而出名。10年前，我在世嘉广场的一家小商店工作，每月收入超过10万英镑。我现在住的房子是那时买的。”说起过去，在华强北做手机生意的陈老板似乎有些感触。“转型非常困难，我不愿意放弃。虽然生意不如以前，但我还是要感谢华强北。”

然而，山寨化趋势迅速消失后，华强北电子市场进入了一个艰难而痛苦的时刻。2013年，深圳地铁7号线的建设使华强北进入“封路”状态:从南到北，核心路段因地铁建设而受阻，人行通道变得狭窄，货车和私家车挤满了周围拥挤的小巷。在遭遇了电子商务、产业升级、地铁封路、山寨货检风暴的冲击后，前往华强北的人数大幅下降，也导致了空大量实体店的出现，入住率和租赁价格都在下降。华强北的“衰落”也是近年来深圳市场上频繁讨论的话题。近日，记者在华强电子世界发现，一楼临街的一些店铺仍在空广场。

今年10月28日，深圳地铁7号线正式通车。地铁开通后，华强北推出空客房达20，000平方米，空地上地下客房容量扩大到600万平方米。预计华强北将在今年年底和明年初重新开放新的街道。然而，华强北如何能够成功实现“涅槃”，已经成为人们关注的焦点。

独特的房地产市场样本:

如何协调商业和住房

除了产业升级，华强北实际上是一个“综合体”:它有自己独特的房地产市场样本，但近年来，特别是在地铁圈地期间，华强北的旧住宅区和大部分旧工厂的改造似乎仍在进行。

华强北能重现过去吗？除了产业升级，华强北实际上是一个“综合体”:它有自己独特的房地产市场样本。

华强北原名深圳上步工业区。如果华强北的范围延伸到整个上步区，该区域包括价格达到“10万元以上”的实验中学学位房，以及华强社区、红荔村、桑达社区、爱华大院、中甸社区等老住宅小区，配套宿舍如AVIC公寓、赛格科技园公寓，以及上步工业区等老工厂和各种商业建筑。

可以说，整个华强北地区就像一个“综合体”。然而，记者的调查发现，近年来，特别是在地铁圈地期间，整个华强北地区的城市更新除了华强北路两侧的建筑物改造，振华路上的中国航空城，中甸笛福大厦和一些办公项目，旧住宅区和大部分旧工厂的更新似乎仍在进行，只有一些地区的工业区在前一步开始旧工厂的改造项目。

事实上，华强北曾经是城市更新的“先锋”。2000年，世嘉广场竣工，成为当时世界上最高的钢管混凝土建筑。从1996年到2000年，华强公司还决定将几家工厂改造成华强电子世界，这是华强北方最大的电子市场。

“在过去的几年里，我在附近租了一套房子，给员工们提供宿舍。事实上，华强北附近的租金已经很高了，但周围的环境确实一般。”陈老板说:“这附近的老街坊跟别的地方不一样。除了受到深圳楼市整体表现的影响外，亦与华强北的经营状况息息相关。”据记者调查，华强路旁中甸一景苑是一栋90年代的高层建筑。一套94平米的单元房的租金现在在7000元到8000元之间，旧街区一套两居室的租金也在4500元到5000元之间。“实际上，这一地区的房租近年来上涨有点困难，这可能仍与华强北的经营状况有关。”温先生告诉记者，“事实上，这里的房租已经很高了，也就是说，做生意的人买得起。有些老板还租房子做网店，这大大降低了成本，也在一定程度上支持了这个区域的租金。”在南苑路的一栋居民楼里，记者了解到有三四个住户生产手机。这所房子不仅是一个手机车间，也是供住户自己居住的。一位经营手机配件的老板告诉记者，华强北的生活环境一般都很贵，所以今年他把工作地点搬到了南山村的一栋住宅楼里。

当记者走访深圳华强(000062，BUY)北区的中介机构时，他还了解到，由于之前有关部门对华强北区电子市场的标准进行了升级，一些商户搬出了该区，该区出租屋的租金也呈下降趋势。以南苑路下不庙北区为例。去年，两居室的租金超过了5000元，而最近租金降到了不到5000元甚至更低。中介还补充说，租金一直是实体经济的反应。

在华强北工作的黄啸告诉记者，该公司的老板过去常常在华强北附近租一套房子作为宿舍。然而，由于近年来生意不景气，他们都搬到了龙岗区南岭村。“事实上，住在华强北很方便，但居住环境很一般，商务和生活应该协调。”黄说。

在转型升级过程中:

工业改革项目是出路吗？

有些人选择坚持，有些人选择离开，更多的人把他们的希望寄托在即将完工的“新华北报”上。虽然华强北很小，但它的功能非常齐全。这里既有工业企业，也有住宅区。这实际上是创新元素的集中和华强北的优势。今后，应减少对居民的干扰，以免赶跑创新元素。

事实上，华强北不仅仅是一条街道，而是一条巨大的产业链。如果华强北被放在一个更大的全球制造业生产基地迁移的背景下，华强北将去哪里也将是深圳转型升级的缩影。然而，无论是因为互联网的影响还是整个深圳市的发展，华强北的转型已经成为时代的必然趋势。因此，有些人选择坚持，有些人选择离开，更多的人把他们的希望寄托在即将完成的“新华强北”。

早在2008年，深圳市政府就提出了华强北未来发展的“三个中心”定位，即高端电子信息服务、会展交易中心、多种业态的高品质商业中心和生产型服务中心。据悉，福田区政府已投资约2.5亿元在华强北大街，约1.6亿元用于沿街商业建筑的改造。虽然华强北地区的旧城改造正在逐步推进，但除了沿路一些建筑的外墙外，在一些市场里，记者仍然看到拥挤凌乱的场景，各种电子配件散落在柜台里，一些商店和柜台上张贴着租房公告。

就城市更新而言，华强北的城市更新既包括传统旧住宅区改造，也包括旧工业厂房改造项目，这与城市更新的土地性质有关。同样，目前深圳旧城改造中的“行业对行业”项目逐渐成为开发商最青睐的项目，因为业主相对单一，产业升级改造的谈判难度大大降低。此外，从政府角度来看，政策鼓励发展工业地产，因此工业项目设立的专业申报过程相对较短。根据世界银行(002285，BUY)的研究报告，未来8至10年，深圳将有3000万平方米的工业用地供应市场，其中1200万平方米正在建设中，约1000万平方米已做好专项规划，未来5年计划新增约800万平方米。与此同时，深圳城市更新的土地供应结构正在发生巨大变化。2016年上半年，工业部门在200万平方米的旧土地供应中占130万平方米。产业改革已经成为深圳开发商的主战场。

目前，深圳市场上有很多好的、受欢迎的产业改革项目，包括星河世界、方大成等。面对今天的高价实现或预期，市场对这种转型模式的未来充满期待。例如，星河世界项目原是雅宝工业园，住宅部分的银湖谷单价一度超过每平方米7万元。当然，“工作对工作”项目不是一个“热蛋糕”。世界银行产业改革首席顾问董吉表示，相关项目的增值税很高，地价越低，空增值空间越大，征收的税款也越多。还有一种观点认为，位于市中心、商业环境相对较低的华强北是城市创新的源泉和土壤，应该尽量保留这样一个空空间。

除了通过城市更新让华强北摆脱过去“低端”店铺的形象，“制造商”似乎是华强北转型升级的又一景观。目前，赛格集团和华强集团大力支持制造商产业链的发展，形成了制造商的两个“天堂”，即赛格制造商中心和华强制造商中心。

无论你是想摆脱过去“低端”商店的形象，还是想成为一个制造中心，这些发展要素都与房地产市场的要素密切相关。深圳综合开发研究院企业与市场研究中心主任刘鲁豫认为，华强北虽然小，但功能齐全，包括工业企业和住宅区，这实际上是创新元素的集中，也是华强北的优势。今后，对居民的干扰应该减少，以免赶跑创新的要素。对于华强北的升级，我们必须保持开放的态度，给予市场充分的自由，避免政府对产业选择的替代。

在这个时候，我们不妨把“新华强北”的范围扩大，把它当作一个“综合体”。在此基础上，我们将对这一“综合体”进行整体规划，它可能成为行业与房地产市场之间的一个独特的更新样本，也可能是华强北未来突破的另一种方式。