“土拍”资金流向调查： 实力房企拿地窗口开启

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引导阅读

“现在是收回土地的好时机。”11月21日在福州参加当地拍卖会的一位房地产企业高管直言不讳地告诉《21世纪经济报道》，万科、龙湖、中海等资本相对稳定的房地产企业现在已经占据了地主的地盘，而以划拨土地为主的激进房地产企业至少在短期内会因为资金有限而淡出土地市场。

当秋风在一夜之间变紧，杠杆降低以抑制资产泡沫时，房地产资金将流向哪里？从近期各土地市场的拍卖情况来看，楼市的格局已悄然改变。

11月21日，福州迎来了2016年第四次土地拍卖。这一次，推出了15块土地，包括9个纯住宅、商业和住宅用地以及6个停车场，总销售面积为530亩(437亩商业和住宅用地)，总起价为80.85亿元。

由于福州最后一次土地供应是在调控前的8月11日，可以想见这次土地拍卖吸引了投资者的目光。经过近两个小时的战斗，中海、万科、傅生、世茂、建发暂时收购了9块宅基地，其中8块达到“限价标准”，总成交额超过117亿元。据一些媒体估计，扣除免费分配的建筑面积后，9个地块的销售面积的底价超过2万元/平方米，4个地块超过3万元/平方米，最高值达到3.5121万元/平方米。

巧合的是，11月22日，在广州当地的一场拍卖会上，近10个包裹被拍卖出去，拍卖超时。其中，备受关注的白云新城广州钢铁219地块创下广州市最高底价45500元/平方米，龙湖第一开发财团击败保利等强势竞争对手，以32.23亿元的总价中标。

“现在是收回土地的好时机。”11月21日在福州参加当地拍卖会的一位房地产企业高管直言不讳地告诉《21世纪经济报道》，万科、龙湖、中海等资本相对稳定的房地产企业现在已经占据了地主的地盘，而以划拨土地为主的激进房地产企业至少在短期内会因为资金有限而淡出土地市场。

同一政策咨询研究部主任张宏伟指出，一些市场基本面较好的城市在现阶段仍对房企持乐观态度；从参与土地拍卖的房地产企业来看，大部分资金链都没有出现大的问题，此时应该积极参与布局。然而，对于一些资金链有问题或自有资金不足的企业来说，土地拍卖的热情将呈现降温趋势。

这是资本进入市场的一轮置换，也是手中有余粮的房地产企业获得土地的绝佳机会。

征地区域战略

根据《21世纪经济报道》记者最近的研究，房地产企业拿地的城市略有变化，拿地的主角变化更明显。城市基本面仍然是房地产企业最重要的投资因素。在新一轮调控的压力下，二线城市对一线城市的溢出效应明显。合肥、福州、长沙等地是资本流入明显的城市。与北京、上海和深圳相比，广州作为一线城市，只是在11月份才迎来了推地的高峰期。

本月，广州售出24块土地，总面积155.8万平方米，起拍价274亿元。另外，广州的房价涨幅在一线城市中是最慢的，因此吸引资本和市场的注意力是不可避免的。

那么，在房地产企业眼里，征地面积是不是一个在不久的将来有土地供应的城市？首先，广州、无锡、杭州、厦门等地在众多机构发布的城市竞争力排名中排名靠后，其中综合经济实力、宜居性和可持续竞争力是诸多指标。

一位福建房地产企业的投资负责人指出，由于调控的原因，大多数城市都设立了土地价格限制和费率限制等机制。虽然过度竞争会导致拍卖，但土地价格相对失控。因此，房屋公司现在关注的领域将考虑开始；只要一线城市或热点城市周围的城市能看到空的发展空间，此时就会有地块推出，这将吸引更多的关注。他认为，在这个周期中，除了战略眼光，企业还在争夺财务实力。

“今年赢得土地之王的房地产企业也将在明年下半年面临市场挑战。当我们现在买下这块土地时，我们也可以差不多在同一时间推出市场。相对而言，我们的价格压力并不大。”一位负责刚刚收回土地的房地产公司的人说。

不难理解，与南京、苏州、合肥等土地市场火爆的城市相比，一直处于温和状态的广州在11月份集中推出土地，全国各地的房企蜂拥而至。据第三方机构监测，2016年前三季度，广州市土地出让面积为403.7万平方米，年土地供应计划仅完成一半，土地出让收入仅为282.4亿元，不到去年的三分之一。截至2016年10月底，广州已完成70%的年度土地供应，11月和12月，广州将启动30%的年度土地供应。

改变:带着土地主角去改变

住房企业在这一变化中发挥了重要作用。此前，由于资金的短期敞口，大举征地的房地产企业不得不观望。不仅土地收购的主角发生了变化，资本的置换也开始隐现。

"现在能进入土地拍卖市场的都是有钱的房企."上述房地产企业高管表示，以广州图派为例，每件包裹需要支付50%的定金，每次定金10亿元。例如保利地产(600048，BUY)，几乎所有的地块都已经签约，经过计算，他们必须支付100亿元的定金。

《21世纪经济报道》记者获得的11月22日在广州参加本地拍卖的房地产企业名单中，有华润、葛洲坝(600068，买)、中粮、厦门建发、保利、龙湖、中海等20多家房地产企业。

福州本地拍卖行的名单与广州几乎相同:包括恒大、万科、泰和、华润、碧桂园、惠今、郑融、建发、招商局、中海等约30家房地产公司。

这一波征地的主角也和以前一样——他手里有钱，但变化还是很大，他主要是基于稳定的资本。此前，高调而激进的房企在当地拍卖市场保持低调。例如，11月21日，荣鑫没有在福州当地的拍卖网站上张贴标语牌。《21世纪经济报道》记者从多个渠道了解到，该公司位于上海的一处高价地块，引起了相关部门的关注。

然而，今年上半年土地收购量较少的万科、龙湖、保利等房地产企业目前正在努力收购土地，包括建发、惠今等福建房地产企业，并已开始在一个充满希望的城市“补仓”。以一家房地产企业为例，该公司于7月份以8.6亿元的价格获得了福州市莲盘的旧土地；11月21日，又一个旧房村改造项目以42.76亿元中标。今年上半年，该公司与禹州房地产联手，以17.3亿元收购福州的土地。

值得注意的是，在韩毅智库日前发布的2016年上半年上市房企融资100强名单中，不少前十名房企近期都积极参与了当地的拍卖，如恒大、绿地、碧桂园、华润、首开股份(600376，买)等。

《21世纪经济报道》记者采访了一些参与土地收购或招标的房地产企业。主流观点仍然认为土地价值不会下降。目前，政府推出的土地在地理位置、配套设施和开发条件方面总体上是优质的。短期内，土地供给矛盾依然存在，土地需求依然存在，部分房地产企业有足够的现金流。

“保险资金和已经到位的资金不会退出，但现在很难再进入。房企对征地资金有严格审查，需要自有资金。”上述房企高管认为，大多数房企的土地存量仍然很少，他们最终会补仓。在供需矛盾得不到解决的前提下，只能通过土地出让进行调整；这时，政府关注土地供应的目的仍然是为了缓解供求矛盾。“如果资产短缺问题在未来一两年内得不到解决，一线城市的土地消化需要一个合理的周期，而过去的短期快速战略已不再可行。”

值得一提的是，业内人士普遍认为，如果有一个参考地价，那就是房价。根据通策咨询的研究报告，本轮调控城市的交易价格周期一般为32-33个月，2016年1月开始出现价格峰值的城市主要集中在2016年2月-2017年2月。在这个阶段，他们处于价格周期的顶峰，并在许多地方不断设定新的市场价格。同时，低谷在2016年4月开始出现，主要是在2017年6月至2018年10月。在2017年上半年的市场游戏之后，价格将从2017年下半年开始调整。