“商改写”背后：零售业与写字楼的“两重天”

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与零售物业市场相比，办公市场受电子商务的影响较小，运营和管理成本较低。近年来，需求和租金一直保持相对稳定的增长趋势。因此，一段时间以来，“业务重写”已经成为北京许多传统企业寻求转型的一种趋势。

11月22日，北京进入了一个寒冷的冬天。大多数习惯于温暖的人在办公室或家里都有猫，行人也很匆忙。位于朝阳区工人体育场北路2号的盈科中心非常冷清。它过去是一个购物中心，但现在已经变成了一座办公楼。

盈科中心也是商场常见的五层建筑模式。进入主入口，英国菲尼迪展览中心在右侧，安利体验馆在左侧。《21世纪经济报道》记者看到，这里的一至三楼已成为富士通中国有限公司的办公室，四至五楼的电梯按钮仍无法按下，东门仍在装修中。这里的保安和清洁工告诉《21世纪经济报道》，他们刚刚来上班。

在商业地产同质化加剧、电子商务对实体商业的冲击等一系列因素的催化下，传统百货商店的商业运作逐渐变得困难。截至今年第三季度末，北京许多百货商店已经关门。

据戴德梁行统计，北京优质零售市场总存量约为1150万平方米，其中百货商店存量仅占18%，并有进一步减少的趋势。

与之形成鲜明对比的是，北京写字楼市场。目前，北京甲级写字楼市场的租赁物业存量已超过900万平方米，在旺盛的需求下，空的购买率一直保持在较低水平。与零售物业市场相比，办公市场受电子商务的影响较小，运营和管理成本较低。近年来，需求和租金一直保持相对稳定的增长趋势。因此，一段时间以来，“业务重写”已经成为北京许多传统企业寻求转型的一种趋势。

冰与火碰撞

曾经吸引开发商的商业地产不再受欢迎。

盈科中心的这个“烫手山芋”是由“小超人”李泽楷于2014年4月售出的。根据英达房地产公司的公告，在英属维尔京群岛注册的文特之星有限公司与该公司达成协议，以9.28亿美元(相当于人民币57.5亿元)的成交额收购北京盈科中心。

自太平洋(601099，BUY)百货商店退出后，原盈科中心一直面临租金持续下降的困境。财务报告显示，盈科中心的入住率并不高。2013年年中，盈科中心可出租面积平均入住率约为61%，明显低于2012年同期66%的入住率；租金收入只有1.19亿港元，与去年同期基本持平。然而，与2011年相比，2012年的租金收入有所下降。

《21世纪经济报道》记者在现场看到，这位“新主人”果断地将盈科中心的购物中心改造成了办公楼。尽管它看起来仍然像一个购物中心。

这是市场的最终选择。

今年以来，十里堡西单商场、大兴华堂商场、百盛商场太阳宫商场、华堂商场十里堡商场等传统百货商店相继关门；甚至一些相对有竞争力的购物中心也经历了租金和入住率的下降。一直以来都是北京地标性建筑的三里屯太古里的出租率已经下降了两倍。根据戴德梁行的统计，三里屯太古里的入住率从去年底的94%下降到了前三季度的92%，其中包括分配给签署意向书的准租户的楼层。

相反，一直被忽视的办公市场却出乎意料地稳定。据戴德梁行统计，2016年第三季度，北京甲级(含顶层)写字楼季度净吸纳量高达39.7万平方米，同比增长32.4%。旺盛的市场需求推动本季度所有商业区的租金都有不同程度的上涨。全市甲级写字楼月有效租金为每平方米383.7元，比上个月增长1.5%。此外，在第三季度，随着三个新项目进入市场，该市的空购买率仍下降了1.5%至5.8个月。

戴德梁行华北区办公室企业服务部部长闫曲海在接受《21世纪经济报道》采访时表示，零售业面临巨大压力。一方面，有一股关闭百货商店的浪潮一个接一个；另一方面，市场竞争给现有的商业购物中心和新的供应项目带来投资和商业压力。未来北京写字楼的供应仍然非常有限，而零售物业的潜在供应很大，商业供应位于较远的非核心区域，分布分散，缺乏外围设施，人流有限；与办公楼相比，开发周期要长得多，短期内很难快速开发。

选择商覆盖

近年来，“商业改写”已经成为业主的一种选择。位于三里屯地区的盈科中心是一个商业股票升级的案例。目前，该业务已完成从零售区到办公区的转型，入住率达到90%。

此外，闫曲海说，百盛商场的太阳宫店和十里堡的西单商场最近都关闭了，今后也有改建成写字楼的计划。当商业地产增速放缓时，“商业改写”是增加收入的一种方式。

此外，从缓解北京首都功能的总体规划来看，北京市政府指导的方向是禁止五环路内的空置土地用于商业开发，并优先用于公共绿地、公共服务设施、基础设施、文化设施和人居环境的建设。

中粮广场也是一个商业改写的典型案例。据了解，中粮广场改造前，办公楼面积为6万平方米，商业建筑面积为4.6万平方米，整体配套设施仅1.4万平方米。改造后，办公楼面积增加到86，000平方米，同时增加了10，000多平方米的联合办公室/房间。并配有1.6万平方米的餐饮设施和1.8万平方米的休闲设施。

中粮广场总经理孙田丽表示，一、二线城市新建住宅市场的空空间越来越小，核心区域的饱和决定了城市的发展溢出。满足核心区域的城市需求，形成成熟的市场体系。核心区域的竞争力在商业物业管理中尤为明显。然而，在北京等一线城市的核心区域，新的商业圈不再被允许。旧建筑改造已成为历史发展的必然趋势。目前，中粮广场已经完成了67家商户的退场。

严区也看到了零售业的压力。他说，英国百货零售巨头马克&斯潘塞公司于11月8日宣布关闭中国大陆所有10家实体店。与此同时，马克&斯潘塞已经转移到天猫和京东这两个在线销售平台。

当然，网上销售不能完全取代线下消费。从商业角度来看，线上线下结合是最好的发展模式，但从成本角度来看，当线下从交易变为体验时，实体店对租赁空间的需求将不可避免地下降，这将给零售物业的投资和运营带来一定的压力。

不过，燕区认为，发展互联网对写字楼来说是一件好事。“在互联网发展的浪潮中，办公市场不仅受影响很小，还催生了一些办公需求。除了传统的办公需求,“联合办公”和“中创空房”也成为一种新的办公租赁形式。开发商不仅可以通过该产品提高空房的利用率，还可以获得更多的租金收入；租户还可以节省成本，享受灵活的租赁周期。”不过，闫曲海表示，并非所有零售物业都适合改造成写字楼，有必要充分考虑地理位置和改造条件的适宜性，包括接受方的管理能力和贸易商的水平等关键因素。