燕郊楼市乱象渐平 欲从“睡城”转向产业发展

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在京津冀城市群协调发展的背景下，河北这个小城镇正深刻地展示着都市圈乃至城市化建设的转型与探索。

在北京地铁6号线曹颖站的入口处，几十辆各式各样的轿车和货车停在路边。

十元，半小时，你可以坐在燕郊西端的燕顺路口。坐在车里，我一过京冀交界的潮白河，就向东看去，在童眼高速公路的尽头，似乎进入了一条房地产街。

在宽阔的102国道两侧，数十家售楼处和房地产中介商店相互交错。环顾四周，记者注意到的第一件事是商店门口各种海报旁不同数量的中年妇女。

这些衣着朴素的阿姨们，手里拿着房地产项目的传单，相互聊天，但始终不忘巡逻路人，他们的眼睛像鹰和狼一样锐利。发现似乎有购房者，便挥舞传单，集合，“房子？这个家很好，让我去售楼处看看吧？”如果路人不说话，跟着劝说一百米也没问题。

记者被一个阿姨带进了销售办公室，站在一个销售向导面前。“这个人是我的！”。当购物向导点头答应时，他高兴地出去寻找下一个猎物。

随后，一位名叫张强(化名)的导购员向记者解释说:“在客户被招募并注册后，公司会给他们一笔佣金。然而，他们中的一些人比我富裕得多，燕郊的拆迁户没有几栋房子。那些在街上卖墨西哥卷饼的人可能有数百万的净资产。”

这就是燕郊，它被称为北京的“睡眠之城”。在京津冀城市群协调发展的背景下，河北这个小城镇正深刻地展示着都市圈乃至城市化建设的转型与探索。

“沉睡的城市”混乱不堪

近年来，随着京津冀一体化进程的不断推进，特别是北京的副中心被命名为通州后，北京的非首都功能逐渐从六区向“新中心”转移。

这也导致了离北京最近的燕郊，其房地产市场已成为北京周边各市县房地产市场的风向标。从不到1万元/平方米，到2万元/平方米，再到3万元/平方米，燕郊只用了两年时间。甚至在10月9日，央视财经报道称，国庆期间，燕郊的一处房产在10月6日开盘，单价高达4万元/平方米。

飙升的市场价格使燕郊楼市出现了目前房价远高于政府记录的现价的局面，导致了许多不良后果，如囤积房产、楼市混乱等。

当记者10月初去燕郊时，张强告诉记者，整个10月份燕郊只有三栋楼会卖新房。

记者立即作为买家走访了这三处房产。其中一处物业位于延顺路，装修费用和物业停车位已计算在内。首付比例接近50%；10月29日，项目二期的另一处房产开盘，受委托的销售人员“私下”告诉作为买家的记者，他有私人渠道，并把价格提高了20万元，这样他就可以直接从里面选房子了。

这名销售人员甚至"警告"记者，出于各种原因，买家可以购买的房屋数量可能只有开盘总价的三分之一。

不仅如此，在缺乏住房的情况下，从业人员中的违法行为也开始出现。廊坊当地一家房地产中介的二手房导游马(化名)告诉记者，他在10月份遇到了一个“房源”。

所谓套房来源，是指一些导购员在没有买家需要的房子时，冒充买家到其他销售公司去寻找需要的房子，获取房主的联系方式，通过自己的公司联系房主，然后签订合同，以收取佣金的方式出售。

马李生告诉记者，虽然他的上市不是一个全职的委员会，很少有人在过去采取这种方法。“这种恶意竞争在销售后很容易被发现，对他人有害，对自己有利，很少有人会使用它。”

多方游戏

这种现象，在决定稳定房价的监管者看来，显然不利于他们目标的实现，整顿和规范房地产市场秩序自然成为本轮楼市调控的重要内容。

10月中旬，住房和城乡建设部发布了《关于进一步规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确界定了房地产开发企业的九种不正当经营行为，要求各地房地产部门“严肃查处房地产开发企业的违法经营行为”。

最后，面对这一被各方视为典型的燕郊调控，房地产企业的市场行为明显趋同。

例如，阿姨发传单拉顾客的行为早就被禁止了，但之前并没有很好的实施。然而，当记者在10月底再次前往燕郊时，姑姑的数量与10月初相比明显减少。

尽管修复效果良好，但也有观点指出，强化修复只能治标。燕郊开发商的许多违规行为与他们在卖方市场的地位有关，在卖方市场，住宅用地供应稀缺，库存紧张。

这种情况被认为与廊坊收紧北方三县土地市场的政策有关。根据三河市2016年国有建设用地供应计划，2016年三河市国有建设用地供应总量为310.2930公顷。但燕郊镇位于三河市城西，居住用地供应为零。

规划中，三河市政府提出，要优化空城市布局和土地供应结构，以项目为核心，强化产业，优化结构，增强实力，推动产业发展取得新突破。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，燕郊住宅用地供应量少的原因是住宅用地规模过大，影响了城市规划的内容；其次，不排除存在地方保护主义，外资房地产企业很难进入市场。

土地开发应与交通运输相协调

事实上，《21世纪经济报道》的一名记者发现，燕郊严格控制其土地政策，其目的之一很明确:它不愿意成为一个“沉睡的城市”。

在2016年河北省两会上，河北省委书记赵克志明确指出，廊坊应该成为北京的卫星城和生态城。“你不能住在河北，而去北京工作。”

在5月27日的中央政治局会议上，进一步要求北方三县与北京市中心支行统一管控，统一规划，实现“规划一张图”，共同承担非资本核心职能的救助。

在上述原因的共同作用下，2016年燕郊住宅用地的零供应终于出现在三河市的规划中。

然而，北京房价上涨与产业导向和城市结构调整带来的溢出效应和局部供给变化急剧增加之间的矛盾日益突出。

在这一矛盾背后，一些学者认为，它反映了都市圈和城市群建设因内涵不同而带来的土地开发模式的差异。

事实上，按照惯例和标准，燕郊应该在北京都市区的通勤范围内。

根据中国工程院城市群交通一体化研究组的定义，都市圈是一个以优势明显的核心城市为中心，由多个城镇组成的具有综合功能的社会实体，其通勤区域为维度空.

清华大学交通研究所所长、教授卢华普认为，都市圈是居民生活的日常通勤圈、生活圈和日常活动圈，有边界。通勤服务从一个小时到另一个小时应该是一个指标，以界定大都市地区的规模。城市群与上下游产业密切相关，需要便捷的货运通道来满足产业物流的需求，包括大都市圈和功能全面、无边界限制的多个城市。

他指出，大都市地区土地开发的关键是促进土地的混合利用，满足居民的生活需求、生活设施、就业和公共服务。要实现交通与土地利用的一体化，推进生态城市单元建设和土地混合利用。其中，交通和土地利用的优化和调整将有助于减少终端时间消耗，满足大都市地区高频率和大规模通勤的需求。