房价能持续多久？你知道开发商一夜之间失宠背后的真相吗？

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在过去一年左右的时间里，房地产市场监管的步伐持续收紧，没有放松的迹象。在这个过程中，需求的感觉无疑是强烈的，首付比例提高了，抵押贷款利率上升了，买房的门槛也提高了。事实上，除了需要面对的困难，开发商的生活并不轻松，一些开发商似乎一夜之间失宠，随时都有突然死亡的可能。你为什么这么说？

随着房地产市场环境调控力度的加大，开发商面临着许多问题，但主要问题是资金不足，这不仅使资金难以获得，也使融资环境严峻。例如，最近有媒体披露，东方花园向社会公开发行了10亿元债券，但只筹集了5%，而田放集团则面临1800亿元的债务风险。然后问题来了，为什么以前的“富人”现在这么缺钱？

首先，中国主要城市的库存已经大大减少，许多热点城市的现有库存已经销售不到三四个月，因此开发商有很强的补货需求。毕竟，当你手里有食物的时候，你不会惊慌。其次，调控房地产市场的重要手段之一是收紧信贷政策。对于开发商来说，融资渠道已经大大收紧，许多法规已经出台，禁止非法资金流入房地产行业。第三，在限价等调控政策下，一些开发商不愿意“压价”，钻政策漏洞时有发生，拖慢了推盘的步伐，交易量也有不同程度的下降。

资金如此短缺，这些房地产企业面临什么样的严峻形势？

首先，是时候还钱了。房地产企业偿债高峰即将到来。据相关统计，2018年下半年，中国房地产海外融资债券的到期规模接近565亿元。在如此严重的资金短缺下，债务压力可以看出来。其次，筹集资金的方式越来越少。国内渠道已经收紧，这是铁一般的事实。目前，银行和其他机构很少愿意向50家甚至20家房地产企业提供贷款，唯一的配额可能由大型房地产企业分享。因此，许多房地产企业不得不“出海”寻求应急，但不可否认的是，“生存”海外的成本也增加了。第三，违约的风险很大。作为一个高杠杆行业，在房地产市场的监管和严格监管下，随着现金流的进一步消耗，高负债开发商的债务违约风险大大增加，因此信用违约引起了人们的关注。

那么，如果开发商继续遭遇“缺粮”和“断乳”的危机，会带来什么影响呢？

首先，严格监管所有融资渠道，这不仅是当前去杠杆化的需要，也是防范金融风险的需要。在2018年初的金融论坛上，国家金融实验室主任李阳表示，控制金融风险可能成为未来3-5年的一项重要任务。此外，在当前经济从高速向高质量转变的过程中，更有必要脱离现实。因此，在推动房价上涨方面发挥作用的银行和其他机构一定会受到监管，过去飙升的房价一定会稳定下来。

第二，一旦融资渠道收紧，融资成本上升，开发商将在很大程度上依赖销售回报。这也是我们急于要求全额购买或大幅提高首付比例的原因之一。然而，这反过来会给那些只需要买房的人带来一些压力。

第三，遭受“粮食短缺”之苦的主要开发商借新账还旧债的方式被完全阻断。对于国内顶尖的开发商来说，他们仍然可以过上稳定的生活，但对于中小住宅企业来说，筹集资金就困难多了。如果销售回报不理想，结果将是资金链承受巨大压力，破产的风险可以想象。

资料来源:娄石集