10月房地产信托规模骤降 45.35%股债结合交易方式成重要选项

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受政策影响，主要城市房地产市场的交易量迅速降温。“在这种情况下，我们采取了更加保守的态度。我们可以赚取大约3分。现在我们只能赚1分左右。冒这么大的风险是不值得的。”西部地区一家信托公司的一名高级官员直言不讳地表示。

随着政策的收紧，房地产信托的规模急剧下降。

根据央行11月11日发布的社会融资数据，10月份新增信托贷款530亿元，比上个月下降近50%。受益信托数据显示，10月份成立了44家房地产信托公司，规模为114.84亿元，比上个月下降45.35%。

业内人士将此归因于监管的收紧。自去年10月以来，中国银监会、香港交易所和NDRC收紧了房地产企业的信贷，并发行了债券。

近日，《21世纪经济报道》记者了解到，银监会发布通知，将对房价上涨过快的16个热点城市的银行业金融机构进行专项检查，房地产信托业务的合规经营也包括在内。

此外，10月份房地产集体信托的收益率为6.88%，继续整体下降趋势，与信托的整体收益率一致。当月所有集合信托产品的平均收益率为6.49%，这是自7月以来连续第四个月平均收益率低于7%。

随着市场无风险利率的下降，以及基准利率的持续下降和RRR减息释放的流动性效应，受益信托预计信托产品的收益率在短期内将保持较低水平。

监管收紧已经收缩

根据用益物权信托的数据，10月份共发行了64只房地产集合信托，发行规模为289.38亿元，较9月份的239.02亿元有所增加。然而，它的建立规模并不大。数据显示，10月份成立了44家房地产集体信托，规模为114.84亿元，比上个月下降45.35%。

“产品发行规模更多地反映了房地产企业的资金需求，但这种需求最终能否实现还不确定。产品发行可能会被取消、暂停，或者成立规模不如预期，而部分发行的产品都是框架性的，比如签署一个30亿的大框架，这将在未来几年内完成。这只能说是一个潜在的规模。”实益信托的研究员廖说。

廖进一步表示，编制规模是当期的实际规模，更准确、更容易反映行业变化。

根据央行11月11日发布的社会融资数据，10月份新增信托贷款为530亿元，9月份为1057亿元。所谓社会融资规模的新信托贷款，是指实体经济在一定时期内(每月、每季度或每年)从信托公司获得的资金总额。

至于房地产信托的规模收缩，业内人士将其归因于政策收紧。

“一方面，这与季节因素有关。这种趋势从前几年到10月一直存在，这是一种相对正常的情况，但主要是一种政策因素。”廖告诉《21世纪经济报道》记者，“房地产政策的收紧，一方面会导致信托公司在做项目时更加谨慎，另一方面也会导致投资者在投资时更加谨慎。在这种互动下，产品建立的规模将会缩小。”

自10月份以来，苏州、成都、合肥等20多个城市相继出台了楼市调控政策；与此同时，监管力度也在加强，住房企业发行债券和银行信贷也在收紧。

近日，《21世纪经济报道》记者获悉，银监会发布通知，将对房价上涨过快的16个热点城市的银行业金融机构进行专项检查。除了对房地产开发贷款、房地产中介等相关业务进行检查外，还包括房地产信托业务的合规操作。具体内容包括:是否通过多层嵌套等产品规避监管要求；是否发放信托贷款支付土地出让金；是否直接或间接为各类机构发放首付贷款等违法行为提供了便利。

受政策影响，主要城市房地产市场的交易量迅速降温。“在这种情况下，我们采取了更加保守的态度。我们可以赚取大约3分。现在我们只能赚1分左右。冒这么大的风险是不值得的。”西部地区一家信托公司的一名高级官员直言不讳地表示。

房地产融资空的空间逐渐缩小

信托一直是房地产融资的重要渠道，但近年来，信托基金在投资房地产方面相对受到限制。

自2015年以来，信托资产投资于房地产行业的比例逐渐下降。根据信托业协会发布的第二季度数据，房地产信托的规模为1.31万亿，占8.52%，规模和比例均有所下降。

根据西南财经大学信托与金融管理研究所的分析，这与近年来房地产市场降温和“去库存化”政策有关。

然而，用益物权信托的数据显示，第三季度，特别是9月份，房地产集体信托的设立规模有所增加，达到210.15亿元。

“8月和9月的规模增长与当时房地产市场的走势有关。另外，当时有很多银行资金通过信托渠道进入房地产，所以市场看到信托房地产的规模也相当大。”前述西部地区信任高层人士直言不讳地表示。

受益信托公司发布的10月份集合资金信托产品统计报告显示，虽然未来传统的房地产融资业务仍将有一定的of/きだよきだよきだよきだだよ市场，但逐渐收窄的趋势将难以逆转。

在当前形势下，许多信托公司开展房地产业务，通过各种措施控制风险。

一是目标的选择。一位来自一家中型信托公司的人士表示:“在过去两年里，我们完成了更多的综合性项目，也就是说，集团同时拥有房地产和其他行业，很少有单个项目完成。因为单个项目受房地产周期的影响很大，特别是对小企业来说，如果一个项目出了问题，整个资本流动可能会中断。”

就交易方式而言，股票和债券的结合也成为一种重要的选择。根据上述华北信托高级官员的说法，一些资产非常好但现金流不是特别好的房地产企业可以以足够低的贴现率购买资产，即股票和债务相结合。"信托公司可以控制股权，以保持更好的流动性，而不是处置资产."

“由于中国的新型城镇化在未来将经历一个漫长的过程，住房需求将呈现增长趋势。”SDIC泰康信托研发部表示，在这种情况下，信托公司应继续提高房地产业务的专业和运营管理能力，重点开发房地产资产证券化产品、房地产私募股权投资基金、房地产信托投资基金等新的业务模式，以提升其在房地产业务领域的核心竞争力。