楼市信贷监管趋严 “隐形”杠杆资金进入房地产受限

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房地产市场已经被监管了一个多月。从成交量和价格来看，这一轮调控的效果已经逐渐显现。信贷是影响房地产市场的一个重要因素。从上海采取的措施来看，非法资金进入房地产市场将受到更严格的限制。

加强信用监管

最近，上海对房地产金融市场采取了更加严格的调控政策，特别是收紧住房信贷，以抑制不合理的购房需求。11月3日，《关于切实贯彻上海市房地产调控精神，促进房地产金融市场有序运行的决议》(以下简称《决议》)下发。具体措施包括:认真评估借款人家庭的偿债能力，禁止变相规避监管政策和住房信贷管理法规；防止信贷等各种资金特别是金融管理资金非法进入土地市场。

据中原集团研究中心介绍，在上海市场利率定价的自律机制下，该决议对商业银行具有较强的约束力，预计上海住房信贷控制将持续收紧。这将大大抑制住房贷款的边际行为。此外，商业银行在抵押贷款业务中灵活运用的“转贷款”和“联合贷款”也被一些银行叫停。这将进一步限制购买力有限的人。

上海市市长杨雄此前表示，上海的房屋交易量已经恢复到正常年份的平均水平；上海不断研究新情况、新问题、新举措，保持市场稳定健康发展。

在信贷、限购和首付增加的共同作用下，监管效果进一步显现，市场成交量进一步萎缩。根据中原集团研究中心的数据，11月的第一周，各地新二手房市场的整体成交量环比下降，非管制城市的成交量下降与管制城市基本一致。这表明22个城市的紧缩政策已经影响了中国主要城市的市场。根据中原监测的40个城市的数据，上周新建住宅交易面积下降了10%。一线、二线、三线和四线城市分别下降了15%、7%和15%。

有调控政策的城市新房总成交量环比下降9.7%，约70%的城市成交量环比下降，降幅较大的城市包括厦门、惠州和苏州。不受监管城市的新房总成交量环比下降9.4%，约70%城市的成交量也环比下降，降幅较大的城市包括襄阳、温州和常州。

二手房市场的成交量上周整体下降。中原监测的21个城市二手房交易面积环比下降7.6%。其中，苏州、厦门、北京等地下降幅度较大。自10月初许多城市实施调控以来，二手房市场交易水平大幅下降，整体价格涨幅逐渐收窄。

根据中原二手房价格指数，除成都外的其他7个主要城市的价格指数在10月份有所收窄。其中，对市场反应最为敏感的深圳价格指数环比大幅下跌4.2%，为历史第二大跌幅。今年3月25日新政后，深圳房价在4月份曾一度下跌。然而，在这一规定之后，10月份的下降幅度明显高于4月份。随着许多地方二手房交易量的持续下降，市场前景中的房价走势有望进一步下跌。

减少“无形杠杆”

《中国证券报》记者从北京一些银行了解到，目前，在北京有良好信用和收入的贷款申请人仍可享受商业贷款85%的优惠利率，各银行的贷款速度仍相对正常。

在这一轮房价上涨中，除了增加贷款额外，居民增加杠杆也很常见。记者从买家、银行和他周围的其他机构了解到，许多消费贷款(包括抵押贷款和信用贷款)在早期已经成为买家首付的来源之一。然而，我们了解到的情况表明，许多银行收紧了信贷发放，同时加强了对贷款方式和审计标准的监督。

据了解，在消费贷款申请获得批准后，银行将不再向申请人发放现金，而是以批准贷款金额的形式向申请人发放贷款。申请人只能通过pos机或其他消费平台消费，不能提取现金。与此同时，利率也有所上升。一家股份制银行的贷款专员告诉《中国证券报》，目前，无担保信贷的利率是基于每日利率体系，每万元的每日利率是2.5元。这意味着年化利率约为9%，是一年期贷款利率的两倍。专员表示，如果贷款申请人在其他银行有未偿还的消费贷款，银行将选择不批准新的信贷申请。

中原地产首席分析师张大伟表示，在本轮房价上涨中，相当一部分消费贷款变成了首付，进入了房地产市场。记者的基层研究也证实了这一点。自2016年以来，房价一直在上涨，许多买家都在期待首付。一些买家选择通过消费信贷和抵押贷款从银行获得贷款，以补充首付款。

银行贷款一直是信贷资金成本最低的来源。随着银行加强对消费贷款的审批和限制发放方式，预计进入房地产市场的银行消费贷款规模将明显受限，这将有助于银行控制信贷风险。北京的“9·30新政”提高了第一套房和第二套房的首付比例，并将第二套房的首付比例提高到70%。目前，银行无担保信用消费贷款的最高贷款额度一般为30万元。在北京和上海房价高企的情况下，首付比例的大幅提高也使得30万元的金额成为杯水车薪，许多购房者只能选择观望。

(原标题:信贷监管收紧。房地产市场中的“无形”杠杆基金是有限的)