恒大销售额首度超万科 9个月狂卖2800亿跃居行业老大

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10月10日，有意回归a股的中国恒大发布9月销售简报，当月销售额达到475.2亿元，同比增长323.6%，连续三个月超过400亿元，位居行业第一。今年前9个月，恒大累计销售额达到2805.8亿元，同比增长117.9%，超过万科177亿元，位居“第一兄弟”。

事实上，与近几个月销售势头迅猛的恒大相比，仍处于“股权之争”的万科近三个月的销售额还不到300亿元。业内人士还指出，由于万科的股权问题很难在短时间内解决，双方的差距将来可能会扩大。同时，不断增长的业绩将把恒大的收入推向新高，预计明年世界500强的排名将大幅提升。

此外，从整个行业的发展趋势来看，一些券商分析师认为，随着优胜劣汰的加剧，行业集中度将迅速提高，这将为恒大等龙头企业创造更大的发展空间。未来，可以通过并购等方式进一步整合行业资源，继续保持快速稳定增长。

发展速度惊人

上市数量在7年内增长了9倍

一些分析师表示:“恒大8月份销售额达到483亿元，9月份达到475.2亿元，短短两个月就接近1000亿元，在整个行业中独一无二。”“恒大9月份的月销售额为475.2亿元，相当于一些大型房地产企业的年业绩，在2015年中国房地产企业百强销售榜中排名第17位。”

据业内人士透露，今年以来，楼市分化加剧，最近，很多地方都进行了调整和升级。恒大在短短9个月内就超越了行业最高的年销售纪录，这与其产品质量、成本控制能力、按需定位、大规模快速发展等优势密不可分。其在全国唯一的全精装交付和无理由退房措施进一步促进了持续繁荣的销售，其业绩有望达到新高。

相反，处于股权纠纷中的万科最近几个月的销售业绩不如恒大，甚至不如去年同期的业绩。事实上，恒大不仅在销售规模上超越了万科，在发展速度上也超越了万科。

数据显示，万科成立于1984年，早在1991年就上市了，而恒大则成立于1996年，2009年登陆联交所。然而，尽管恒大是在12年后的维凡科成立的，2009年上市时的年销售额为303亿元，还不到当时万科的一半，但在不到7年的时间里，恒大实现了9倍的大幅增长，超过万科成为行业第一，体现了其强劲的增长势头。

著名金融人士秦朔也说:“中国的房地产业进入了一个新的时期。一方面，城市价值回归趋势越来越明显，核心一线、二线城市和周边城市轮流引领上升；另一方面，居民人均住房面积有了很大提高，购房者的质量要求也日益提高。因此，恒大未来的战略是进一步巩固房地产主营业务，深化一二线城市布局，坚持现金为金融之王，增加现金总量，降低净负债率，稳定主营业务的净利润。就规模而言，恒大虽然咄咄逼人，重视风险控制，更注重核心业务，但要在几年内超越它，除非行业内出现大规模的并购，通过并购将诞生一个新的巨人。

提前布局一线和二线城市

享受房价上涨带来的好处

在恒大跃居行业前列的背后，集团前瞻性的战略布局也起到了至关重要的作用。

自2013年加大对一二线城市的投资以来，恒大已经完成了在全国重点城市的整体布局。根据恒大地产2016年半年度报告，上半年集团共收购80个新项目，其中一线城市投资占10.1%，二线城市投资占63.8%，一二线城市总投资占73.9%。

与此同时，恒大自去年以来在深圳获得了24个老装修项目，总用地面积1179.2万平方米，但截至今年年中，只有130万平方米被纳入报告。此外，恒大去年还收购了新世界(600628，BUY)等港资巨头等15个超大型项目，总建筑面积超过1700万平方米，这些项目也位于一、二线热点城市。随着这些优质项目陆续进入市场，恒大有望实现全年100%的增长。

一些分析师还预测，仅深圳的旧房改造项目未来就将为恒大带来约4000亿元的可销售价值，而被收购的港资巨型项目已经可以保证恒大未来几年的业绩增长。

根据统计局近几个月的统计数据，在全国70个大中城市新建商品房和二手房交易价格环比上涨中，一、二线城市继续领先。恒大已经完成了在一、二线城市的整体布局，显然将享受到房价上涨的“红利”。

此外，截至今年6月底，恒大已进入全国175个城市，共有454个项目，是分布最广的房企，土地储备达到1.86亿平方米，远超同行。据世邦魏理仕估计，上述土地储备的原始价值为2595亿元，现在已增加到5700亿元。

对此，有业内人士指出，随着目前土地价格的上涨，恒大拥有巨额土地储备的优势在未来将会越来越明显，恒大的土地收购价格开始时相对较低。事实上，恒大已经表示，即使未来五年不买地，集团仍能正常运营，但公司将继续寻找合适的项目，并购、合作开发等低成本、高效率的项目将成为恒大未来扩张的主要方式。

有意回归a股

大幅修正估价

在回归a股方面，根据深房10月9日晚的公告，深房计划通过发行a股并支付现金的方式购买恒大地产100%的股权。交易完成后，恒大的全资子公司凯龙地产将成为申方的控股股东。

同时，各方一致同意，恒大地产可以在正式协议签署前引进总额约300亿元人民币的战略投资者。如果成功，与2016年恒大中期报告数据相比，恒大的净负债率可从92.9%降至65.8%。此外，销售额和交付额大幅增加，销售回报和净资产增加，这将大幅降低恒大的净负债率。

同时，根据目前的土地储备和开发情况，恒大地产未来三年(2017-2019年)的预期合同销售额分别约为4500亿元、5000亿元和5500亿元，相应的非净利润分别约为243亿元、308亿元和337亿元。因此，凯龙地产做出了业绩承诺，未来三年恒大地产累计净利润约为888亿元。

目前，恒大在中国的市值超过700亿港元，仅为万科的五分之一。如果中国恒大成功回归a股，三年880亿元的业绩承诺肯定会对估值有很大贡献，10倍估值可达2200亿元，远远超过当前市值。