热门区域哑火 三四线楼市不会“雨露均沾”

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最近，一些投机性投资基金涌入房地产市场。鉴于近年来一些热点城市房地产市场持续高烧，今年国庆前后，北京、天津、合肥、郑州、杭州、武汉等城市相继出台了房地产市场调控政策。这些楼市调控政策的共同特征是抑制投资投机需求、抑制房价过度上涨和稳定房地产市场。

事实上，在当前房地产市场的繁荣中，三、四线城市依然低迷，两极分化的趋势依然存在。通过这项规定，典型的一二线城市的房地产市场会暂时降温吗？更多的需求会被挤出来吗？这会给三、四线城市的去库存化带来好机会吗？楼市和股市之间是否有跷跷板效应，投机资金会否进入股市？股票市场能引发一波价格上涨吗？《国家商报》记者对此进行了调查。

有许多迹象表明，今年“十一黄金周”期间的楼市调控浪潮，使得热门城市的房地产市场失灵。例如，北京的交易面积环比下降90%以上，南京下降70%以上。

典型的一二线城市的房地产市场已经暂时降温。这是否会挤出更多需求，从而为三、四线城市的去库存化带来好机会？

据有关媒体报道，10月7日，常州市同江路深野幸福里5号楼近100套房开盘后立即售罄。在热门城市受到管制的背景下，这则新闻引起了广泛关注。

常州是三线城市的典型代表，周围是无锡、苏州和上海。上海一家房地产企业的营销人员表示，房地产市场监管的溢出效应将在上海周边不受限制的房地产市场上带来活跃的交易，但这并不一定取决于具体地区。

根据《国家商报》的一项调查，更多位于中西部地区的三、四线城市的营业额没有出现显著增长。

三线和四线城市的交易是不均衡的

根据中国指数研究院(China Index Academy)的最新监测数据，以华南地区为例，今年国庆期间，“北京、上海、深圳”等热门城市的房地产市场在更严格调控的影响下，出现了不同程度的下跌，但东莞、惠州、韶关等三、四线城市的交易整体表现不佳。

具体而言，“北广深”四个一线城市的交易面积环比均有不同程度的下降，其中北京和上海降幅最大，分别为64%和92%。济南、南昌、杭州、武汉和南京等16个二线城市的交易面积均环比下降，但大部分都同比增长。

从今年国庆期间三线城市的交易情况来看，东莞售出2103台，交易面积25.4万平方米，交易面积比上个月减少36%；惠州售出243套，交易面积2.9万平方米，交易面积比上个月减少74%；韶关销售696台，销售面积6.8万平方米，同比增长120%。

东莞和惠州靠近深圳都市区，而佛山和惠州靠近广州都市区。韶关没有这样的优势。广东韶关人吴在深圳做生意，他说:“我们看到深圳的房价很高，但买不起。”我们的户籍在我们的家乡(韶关)，我们赚更多的钱回老家买房子。”

今年国庆期间，东莞、佛山等广东省三线热点城市也出台了新的调控政策，但与北京、上海、深圳等一线城市以及南京等典型二线城市相比，它们的调控力度相对较轻。以佛山为例，新政的重点是禅城区、南海区和顺德区。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从佛山新政的角度来看，它强调将住房资源引入佛山中西部地区，试图扭转地区结构失衡的局面。

《全国商报》记者注意到，放眼“长三角”地区，“苏锡常”中的苏州和无锡因限购而失去了生机。以无锡为例，10月2日和次日分别售出167台和184台。然而，在接下来的四天里，销售严重下滑，其中只有28套在10月5日售出，但常州房地产市场显示出更加活跃的迹象。据搜狐分众资讯报道，10月7日，常州市同江路深野幸福里5号楼近100套套房在开盘时就售罄。

此外，保定、包头等北方城市受益于相关的重要区域规划，但交易并不显著，甚至有所下降。今年国庆期间，包头售出224台，成交面积2.6万平方米，比上个月下降66%。

需求溢出效应有助于三线和四线

上海社会科学院城市与人口发展研究所所长、博士生导师俞鸿生最近在接受《全国商报》采访时表示:“长三角地区许多三、四线城市将很快成为二线城市。为什么？主要是因为它靠近一线城市的边缘。”

事实上，记者还观察到，位于京津冀、长三角和珠三角三大城市群的保定、唐山、常州、无锡、东莞和佛山，按传统行政级别来看，确实是三、四线城市，但其经济实力和增长潜力不亚于中西部偏远地区的一些省会城市。

此前，包括新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰在内的房地产业人士表示，三、四线城市的高库存是一个虚假命题，这意味着三、四线城市不应一概而论，而应区别对待。

以保定为例，方天霞监测中心监测的最新数据显示，从8月到9月，保定五大区的房价仅在一个月内上涨。其中，京秀区房价每月上涨2000多元，涨幅19.48%；莲池区增长18.33%；满城区和徐水区的房价涨幅分别为11%和23.25%，其中清远区涨幅最高，达到30.14%。

根据中国指数研究院的数据，河北省廊坊市9月份在白城市新建住宅价格指数排行榜上上升了5.85%，居全国第六位；“长三角”常州环比增长6.83%；昆山环比增长6.21%；珠江三角洲的珠海环比增长5.95%。

目前，9月份进入100个城市前六名的郑州、无锡和昆山已经出台了限购措施。北京一家房地产机构的负责人表示，从目前的调控趋势来看，地方政府绝对不会忽视任何城市房价过热的迹象，一定会出台调控政策。

今年以来，房价上涨的浪潮已经从沿海一线城市蔓延到典型的二线城市，再从典型的二线城市蔓延到中西部典型的省会城市，这似乎完成了本轮调控前的上涨路线图。外部分析表明，其背后的驱动力是房地产市场需求的溢出效应。那么，这种效应会不会促使大多数三、四线城市加快去库存化？

中国城市工商联合会主席陈宝存表示，许多三、四线城市缺乏聚集高质量资源的能力，比如典型的一、二线城市的大都市地区或城市群。在当前宏观经济低迷的情况下，这些城市缺乏核心竞争力和净人口吸收能力，对投资者的吸引力也在减弱。

根据《经济观察报》最近的一篇报道，在北京一家公共机构工作、月薪超过1万英镑的高净值人士没有参与房地产投机，而是投资了香港保险业。结论是，聪明的钱已经从房地产市场撤出，高净值人士正转向海外保险，香港是第一站。

四川的一位房地产从业者说:“我绝对不会看第三、第四条线(城市)。我家在三线和四线(城市)买的房子根本卖不出去。三线和四线城市的父母已经有了房子。由于房改等各种原因，很多家庭有一套以上的，只是为了煽动改善需求而换房子；农村父母可以从他们需要的地方开始。”