专家:土地市场仍然很热，房价仍然很高

最近一些机构的研究显示，下半年以来，土地市场明显降温，主要表现在土地交易溢价下降、土地拍卖增加、土地交易面积增长收窄。

例如，房地产研究所9月3日发布的《2018年8月40个城市土地市场报告》显示，8月份，40个典型监测城市的土地交易溢价为17.3%，环比下降1.7个百分点，同比下降20.9个百分点。根据中原地产的统计，从今年1月到7月，全国共进行了近800次土地拍卖，比2017年全年还多。根据中国指数研究院的数据，8月份，全国300个城市的土地销售面积同比增长1%。土地出让金总额同比增长4%，增幅明显收窄。

目前，人们非常关注房地产市场的形势，尤其是房价的走势。土地市场状况无疑是反映和影响房价走势的重要信息。那么，土地市场降温的判断是决定性的吗？你能让已经开始升温的房地产市场平静下来吗？应该说，目前的数据不能证实土地市场已经降温。

让我们先看看土地拍卖的情况。今年，土地拍卖现象有所增加，但并没有在下半年开始集中，今年上半年举行了多次拍卖。然而，今年上半年，土地交易面积和金额的增长率非常高。根据房地产研究所的数据，虽然6月份以来增速有所收窄，但1-8月份土地交易面积累计增速仍高达20.3%。这是一个非常高的增长率。此外，数据显示，8月份一、二线城市土地交易面积明显增加，三线城市土地交易面积大幅下降，但同比增幅非常高。因此，很难说土地交易已经开始呈放缓趋势。然而，土地交易溢价的下降与有限的土地价格有关。

事实上，土地交易的升水率已经下降，甚至拍卖现象不断出现，这与地方政府在土地出让中设定的价格限制和自我持续竞争等条件有关。最初，土地的起拍价很高，设置条件变得更为严格，因此开发商收回土地的意愿下降了。因此，一些地块难以出售，一些城市的土地交易面积增长缓慢。例如，从1月到7月，北京土地市场建设用地销售面积同比下降28.39%，土地流转同比下降37.35%。

然而，就全国而言，土地市场的热度仍然相对较高。虽然两个月之间会有波动，但累积增长率非常高。当然，与去年相比，土地市场已经降温。开发商在拿地的时候，应该认真考虑土地出让的价格和条件，所以大局是热，局部是冷。正如一些分析师所说，开发商在征地时更理性。这与他们收紧资金链有关。

然而，在住房市场，没有冷却。根据国家统计局的数据，1-7月住宅销售面积和销售额的增长高于1-6月。就在8月份之后，一些机构公布了当月一些城市的交易数据。根据中国指数研究院的月度报告，8月份监测的主要城市交易面积环比增长5.80%，同比增长19.88%。8月，北京房地产市场交易面积同比增长43.13%，同比增长39.12%。从整体来看，北京的房地产市场已经复苏。然而，据报道，作为房地产市场主要供应力量的有限竞争房屋销售不佳。这也是整体和局部发布的矛盾信息。

来自不同角度的信息相互争斗，这使得人们很难判断房地产市场的情况。这可能反映了市场的某种差异。可以判断，目前房价上涨的趋势并没有受到抑制。为了实现政治局会议要求的“坚决遏制房价上涨”的目标，调控不能放松。此外，监管需要更加有效。

有些城市在出让土地时设定了土地价格上限和房价上限，这是一种控制措施。今年，土地拍卖频繁，这些城市的政府仍然坚持这些条件，这表明监管力度很大。然而，这种对土地市场的监管可能不会起到抑制房价上涨的作用。一方面，开发商的高征地价格将引导房价上涨的预期。那么，限制土地价格和房价可以稳定市场预期，这对抑制房价上涨有积极影响；另一方面，设定这些条件，再加上相对较高的起拍价，将导致土地出让面积的减少，进而可能导致房地产市场供应的减少。从历史经验来看，土地供应总是不能完成计划，这是一些城市房价持续快速上涨的原因之一。

加强土地市场调控是坚决遏制房价上涨的重要内容。这是一项具有挑战性的任务，政府提供更多的土地，而开发商的建设和竣工面积可能不多；然而，随着政府土地供应的减少，开发商的建设和竣工面积将大大减少。因此，不仅很难判断土地市场是否会降温，也很难判断它将如何影响住房市场。为了增强房地产调控的有效性，我们还需要完善从土地市场到住房市场的传导机制，如货币政策。

资料来源:《21世纪经济报道》

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