现有房屋销售项目继续增加。预售制度会消失吗？

编者按:在商品房预售制度下，购房者在购房前必须先支付房款，存在许多不可预测的因素和风险。如果房地产开发商管理不善，他们开发的建筑最终可能成为“烂尾楼”，给购房者带来巨大的经济损失。因此，出售现有住房是大势所趋。但是，从短期来看，如果取消房地产预售制度，短期内供应量会急剧下降，不利于市场的平稳运行。因此，有必要在房价稳定期内逐步实现现房出售。 近日，广东首个商品房预售试点项目龙华金茂大厦在深圳正式揭幕。与此同时，中山市国土资源局网站显示，在10多次土地拍卖中，城市住宅用地出让的前提是“出让后现售商品房”。一时间，关于商品房预售制度是否应该废除的讨论再次升温。

有人认为，现有的房屋销售系统可以有效降低消费者购房的风险。然而，有人认为取消商品房预售制度会减少住房供应，增加资金使用成本。利弊并存的商品房预售制度应该继续吗？是否应该全面推广现有的房屋销售系统？

在许多地方试行现有房屋销售 10月19日，合肥市房地产管理局下发《关于加强新建商品房销售管理的通知》，鼓励和支持房地产开发企业实施新建商品房销售。

根据通知，为深化商品房预售管理，探索建立既有商品房销售备案制度，房地产开发企业在出售既有商品房前应办理既有商品房销售备案手续。优化和简化备案程序，降低企业经营成本，鼓励和支持房地产开发企业实施现有新建商品房销售。

事实上，合肥并不是唯一一个探索和鼓励取消商品房预售制度的城市。今年4月底，福建省住房和建设厅要求福州市和厦门市在土地出让中逐步改善商品房预售条件，直至实现现房销售。

此外，仍有许多城市实施了住宅封顶销售和现有住宅销售试点项目。2016年，杭州、南京、苏州等城市的旧房销售需求被认为与抑制房地产市场过热有很大关系。统计显示，从2016年8月到2018年7月，南京先后售出67套现有住房。自2016年9月以来，苏州已售出130多处住宅用地，其中约70处需要出售现有房屋，占50%以上。

预售制度有优点也有缺点 在过去的一二十年里，房地产预售是一个非常普遍的现象。据有关统计，中国80%至90%的商品房是预售的。商品房预售制度加快了整个建设的资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。自我国住房市场化发展以来，预售制度在客观上对房地产市场的繁荣和发展起到了关键作用。

然而，商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下，购房者在购房前必须先支付房款，存在许多不可预测的因素和风险。例如，如果开发商偷工减料，建造劣质项目，买家可能会得到不合格的房子。更严重的是，在房地产的下行周期中，如果房地产开发商不能很好地管理他们的资金，他们开发的建筑最终可能成为“未完工的建筑”。

“目前，房地产市场上的各种质量问题基本上都与预售制度有关。预售制度虽然加快了住宅企业的销售节奏和建设数量，但却是房地产业快速发展的基本条件之一。但是，对于买方来说，由于保护程度太低，存在各种不确定的风险，导致大量的纠纷，往往使买方支付大量的金钱。”中原地产首席分析师张大伟表示。

广东连岳律师事务所合伙人黄罗平表示，商品房预售制度存在四类纠纷。第一类是在没有获得预售证书的情况下开始出售房屋。一些开发商在没有证据的情况下，为了快速收回资金，首先出售房屋。许多行为不受职能部门的监督；第二种争议是地区差距。预售合同与实际面积不符，特别是分摊面积小于图纸，买方利益可能受到损害；第三种争议是逾期交货。由于开发商的资金链问题和对工期把握不准确，合同中没有约定交货时间；第四类纠纷是逾期申请问题，这将直接影响购房者对房地产许可证的处理。

此外，在实践中，商品房开发过程中也有设计变更，但开发商没有主动通知购房者，从而导致了购房者所购房屋的"错版"。

黄罗平认为，商品房预售制度客观上会增加司法部门的工作量，给购房者带来一定的风险。对于以按揭方式买房的购房者来说，如果开发商的资金链断裂，他们不仅要偿还银行贷款，还要面临无房可住的悲惨局面。然而，现有的房屋销售可以有效地避免这些纠纷，降低消费者的风险。

取消预售影响几何 关于它是应该预售还是现在就出售，仍有许多争议。如果取消预售，对楼市会有什么影响？

黄罗平认为，预售制度可以实现高成交量，提高房地产开发速度。然而，如果取消预售制度，开发商的资金链将会紧张，开发周期将会变长，从而减少住房供应。

对消费者来说，现有的房屋销售是最安全的。“从法律上讲，取消预售对购房者非常有利，可以避免预售房屋的不确定性，减少纠纷，确保购房者资金的安全。”黄罗平说道。

张大伟认为，出售现有住房是大势所趋。但是，从短期来看，如果取消房地产预售制度，短期内供应量会急剧下降，不利于市场的平稳运行。因此，有必要在房价稳定期内实现现有住房的出售。

恒大研究院副院长夏磊认为，预售向现售的转变与市场环境密切相关。当市场不好的时候，即使预售证提前拿到，房子也可能不卖，很有可能现有的房子在出售之前就已经建成了。当市场良好时，可以体现商品房预售制度的资金退出优势。值得注意的是，当市场好的时候，一些房屋企业会主动实施现有的房屋销售政策，因为现有的房屋定价会更合适。因此，预售或现售不应从政策转向政策，而应由企业根据市场情况进行。

夏磊表示，在房地产企业资金链紧张的情况下，预售房地产仍将是主流，这符合行业惯例和发展规律。现有房屋销售或预售的选择应取决于具体情况，而不应是全面的。

有关专家表示，无论是商品房预售还是现房出售，都应该以维护良好的市场秩序为基础。特别是在实行预售制度时，开发商应坚持诚信原则，按合同及时交付房屋，趋利避害，维护市场稳定，促进市场稳定健康发展。

资料来源:经济日报

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