热点城市交易面积下降，住宅企业面临销售和融资的双重压力

相关数据显示，10月份，20个热点城市的总成交量为1448万平方米，同比下降11%。大多数热点城市的交易面积下降了。

与此同时，今年以来，住房企业的融资压力明显加大，融资成本分化严重。

在政策方面，调整政策的出台频率大幅下降。最近，只有少数城市出台了人才政策和旧城改造政策，只有苏州提升了限购政策。中原地产首席分析师张大伟表示，一些一线和二线热点城市的库存正在上升，预计该行业在一段时间内仍将处于底部。不排除房企会通过价格战来实现销售目标，加快收款速度。

政策是稳定的

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与此前密集发布的监管政策相比，11月以来房地产相关政策基本稳定，约束性政策数量大幅下降。统计显示，上周，各地共出台相关房地产政策仅5次，一个月累计仅12次，明显低于一个月前40次的平均频率。

从最近发布的监管政策的具体内容来看，主要是针对销售中的违规行为。例如，住房和城乡建设部最近宣布在全国范围内采取专项行动，查处了第三批非法房地产开发企业和中介机构，共计24家。自去年11月以来，中国银行业监督管理委员会(CIRC)已对五家银行因“与住房相关”的贷款违规行为处以总额超过400万元人民币的罚款。北京继续开展网上虚假上市信息执法检查，揭露12家房地产经纪机构涉嫌发布虚假上市信息和拒绝配合执法调查。

只有苏州出台了新的限购政策。苏州市相城区住房和建设局近日宣布，将严格审查购房资格，包括暂停向积分低于600分的非居民家庭出售新建商品房。个人积分将由襄城区积分办公室提供，从11月19日开始实施。以前，非苏州户籍家庭在苏州市(包括吴江区)、昆山市和太仓市两年内只需提供一年的纳税证明或社会保障证明就可以购买第一套房。今后，这项政策可能会扩展到整个苏州市。

房地产市场表现不佳

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张大伟认为，许多地方严格执行以前的调控政策，整体市场表现稳定，但一些房地产市场发生了明显的调整。

数据显示，黄金、九银和十银都不够好，大多数热门城市的交易量逐月下降。10月份，20个热点城市的总成交量为1448万平方米，同比下降11%。深圳、青岛、杭州和大连的销售面积比上个月下降了40%以上；北京、上海、广州、深圳、成都和重庆的交易面积环比下降10%以上。其中，10月份杭州共售出7790套商品房，为近20个月来的最低水平。商品房数量达到近6年同期最差水平。预计房地产业将在一段时间内处于低谷。

张大伟指出，一些一线和二线热点城市的库存有所增加。其中，当共有产权房和有限竞争房供应中断时，北京积累了1万多套库存。2018年是房地产调控政策发布频率最高的一年，房地产市场政策得到严格执行。与10月份的24次相比，今年出台的房地产调控政策总数高达410次。

自10月份以来，房地产市场政策的数量逐渐减少，11月份基本没有过重的收紧政策。然而，总的来说，调控努力仍将保持先前的高压状态。

融资面临压力

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一家大型房地产企业的高管表示，该公司第四季度最重要的任务是推进销售和融资。为了加快去转型，公司推出了一些小型促销和盈利活动。

由于短期内大量有限竞争房屋的集中供应，过去不担心出售新房的北京市场已经经历了缓慢的销售。截至今年11月19日，北京共有27个有限竞争房项目取得了34个预售许可证，共提供16596套有限竞争房，总面积191万平方米，价值1000亿元。然而，只有少数项目有相对乐观的在线签约数据。

一些项目刚刚取得预售证书，平均市场去除率不到40%。这意味着已经产生了价值约600亿元的库存。在一些地区，限制竞争的房子被挤进市场，买家“买了就不买了”的心态导致一些项目销售进度缓慢。

面对销售压力，一些项目试图稍微调整价格。其中，北京市昌平区的一个有限竞争房间的平均价格从两个月前的5万元/平方米调整到了4.8万元/平方米。上述住房企业指出，一些有限竞争的住房项目有明显的价格调整。随着后续供应的持续增长，价格战可能会在有限的竞争房间中发生，这些房间的位置属性较差，且拆除难度增加。

在融资方面，58住房研究所监测的数据显示，今年住房企业的融资压力明显大于去年。1月至9月，销售额前50名的房地产企业融资成本平均增长1个百分点，融资金额同比缩小近30%。最近，一些住宅企业集中发行债券进行融资，融资成本差别很大。总体而言，万科、滨江集团等国有背景的大型房地产企业的融资成本约为5%，阳光城等民营房地产企业的年利率约为8%。

海外渠道略微宽松，但融资成本高，汇率风险不容忽视。贺景泰富最近发行了4亿美元的优先债券，年利率为9.85%。华源地产、龙脊泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大的子公司程静股份有限公司发行的高级债券融资成本最高，为13.75%。这从侧面反映了住房企业的融资压力。

:李一男

来源:中国证券报

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