北京近郊别墅涨价销售 高地价倒逼郊区房价跨入5万+

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资本正迅速回流到房地产市场，高端市场首当其冲。自今年年初以来，一线城市和一些二线城市价值保存和升值较好的别墅和高端公寓，已成为高净值个人资产配置的高概率选择。

根据雅皓君悦俱乐部的统计数据，2016年4月，北京共售出666套别墅，成交面积21.07万平方米，分别比上个月增长45%和70%。同时，这一营业额也创造了创纪录的月营业额。与此同时，北京4月份别墅平均成交价格高达37889元/平方米，较上月上涨14%，也创下了过去10个月的新高。

值得一提的是，雅豪研究所副总经理任启新认为，由于土地市场恢复“90/70”政策，预计在未来一至两年甚至更长时间内，能够生产低密度别墅产品的家庭将会减少，因此未来别墅市场将主要消化存量。有鉴于此，新别墅用地的减少将减缓别墅开发商进入市场的步伐，延长销售周期，而这一变化也将推动别墅及周边普通住宅项目的价格继续上涨。

这座别墅的价格在很大程度上上涨了

据雅皓君悦会所统计，4月份北京别墅市场有7个项目进入市场，比上个月增加了3个，开盘量也达到了6个月来的新高。然而，这7个项目只增加了162栋别墅，比上个月减少了50%。

任启新表示，为了测试市场接受度，这些项目已经采取了少量策略进入市场。这七个项目都是在本月50套以内进入市场的，而进入价格项目都是在前期增加的。六个老项目中有五个以更高的价格进入市场，涨幅最高，达到39%。据《证券日报》记者报道，在北京二号机场规划的推动下，大兴商业地产别墅市场也开始提价出售，其中龙溪徐汇六号院在4月份的交易中拔得头筹。

据雅皓君悦协会统计，位于北京郊区大兴区的龙溪徐汇六号院共售出81套，平均成交价为26917元/平方米。据悉，该项目主体单元去年总价约为500万元，今年单价将提高到600万元以上。此外，该项目目前的三个阶段已经售完，只剩下四个重叠阶段有待出售。

同时，顺义区鲁能七号别墅4月份在北京别墅成交清单中排名第三，成交25套，该项目平均成交价格为24229元/平方米。此外，在4月份的前10个项目中，有5个项目的平均交易价格低于3万元/平方米，几乎都位于远郊。

任启新表示，从交易特点可以看出，与前几个月的低总价和小户型不同，今年4月份，中大型户型的交易开始出现转机。据雅皓君悦协会统计，4月份，面积在300-500平方米之间的大中型公寓成交量占38%，居各地区之首。从总成交价格来看，1000万元以上的别墅产品占4月份的42%，占据绝对主力。

无独有偶，有消息称，在一些二线城市，自今年年初以来，总价5000万元的单套豪宅销量大幅增长，这在过去的市场上是不可想象的。

高地价迫使郊区房价上涨

步入“5万元以上”

事实上，自2015年以来，原本属于急需市场的郊区房价已成为高端。过去，通州和大兴被认为是北京楼市中性价比最高的两个地区。然而，目前通州受到了最严格的限购政策的约束，大兴成为了一个新的提高需求的聚集地。

据统计，目前大兴的均价约为36000元/平方米，已经是几个郊区中最高的了。根据叶巍《我爱我家》的统计，2006年大兴区的平均成交价格为5531元/平方米，2015年的平均成交价格为27485元/平方米，这意味着大兴区每平方米的房价在十年内上涨了近五倍。

对此，中原地产首席分析师张大伟向记者表示，根据过去几年的土地出让记录，大兴区共有9宗底价为“5万元以上”的土地。此外，今年下半年，大兴区将有一批单价为“6万元以上”的建筑，这在过去是不可想象的。

对此，徐汇集团北京营业部副总经理陈骁在接受采访时表示:“2012年，徐汇在大兴做了第一个项目，当时的底价是10900元/平方米。2014年底和2015年初，徐汇再次聚焦大兴，我们拿到的黄村地块的底价高达3.7万元/平方米。这听起来很疯狂，但背后一定有一些真相。现在，北京最受欢迎的两个地区是通州和大兴。例如，我们在庞各庄的项目目前正在建设中，但在建设期间不需要混凝土，因为它们都在供应第二个机场。这是一个我们没有想到的问题，但也可以看到，大兴区许多基础投资建设正在以难以想象的速度进行。”

另一位接近徐汇地产的人士告诉记者，徐汇北京今年的销售目标是85亿元以上。在85亿元的规划成果中，现有土地储备和货源为170亿元，其中100亿元来自程楠，已成为公司业绩和战略布局的重要阵地。

从整体上看，大兴和通州一是由第二机场带动的产业布局，二是由“副中心”的行政布局带来的产业集聚。通州五环路外的六环路附近，单价“4万元以上”的楼盘越来越多，核心二手房的成交价格也涨到了4万多元/平方米，同样位于五环路外的东巴，房价也进入了“8万元以上”的阵营。在大兴区，五环路外黄村的一块地块，今年2月售出，其底价已达到4.7万元。在这一领域，许多未来“5万元以上”的项目将立即进入市场。

这意味着京郊已经很快完成了从过去的需求市场到最近改善的市场的转变过程，未来还会有一些高端项目，随着这些高端项目进入市场，空房的价格可能还会上涨。