财政部:2018年，全国土地销售收入6.5万亿元，同比增长25%。

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高拍卖价和低地价很难阻止2018年土地销售的新的高收入。

1月23日，财政部数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比增长25%。2018年，全国土地出让收入支出接近7万亿元，同比增长34.2%。土地销售收入创历史新高，为地方公共预算收入增加了更多建设资金。

“2018年，土地使用权出让收入同比增长25%，低于2017年的40.7%。土地市场拍卖的增加也会对土地收益产生一定的影响。然而，从土地使用权出让收入占同级地方政府基金预算收入的比例来看，却呈现上升趋势。从2015年到2018年，这一比例分别为85%、88%、90%和91%。这也从侧面表明，土地财政依赖实际上正在增加。”易居研究所智库中心的研究主任严跃进发现。

土地销售收入创历史新高

尽管土地市场热度在下降，但这并没有阻止土地销售收入创下新高。

据财政部最新数据显示，2018年地方政府性基金预算收入71372亿元，同比增长23.8%，其中土地使用权出让收入65096亿元，同比增长25%。

58住房研究所首席分析师张博表示，土地市场交易量明显增加，2018年土地销售收入创历史新高是事实。根据财政部的数据，土地使用权出让收入同比增长25%。根据国家统计局数据，2018年全国房地产开发投资比上年增长9.5%，房地产开发企业征地面积比上年增长14.2%。因此，在2018年，出售土地的面积和数量都将达到新高。

中国手指研究所常务副所长黄宇表示，2018年土地销售创新高的原因是:一是地方政府在考虑引导预期的基础上，在库存水平下降时积极供应土地，推动土地市场供需规模向高水平发展；第二，从结构上看，新高的决定性因素是三线、四线城市活跃的土地市场；第三，在企业早期大规模去工业化之后，需要进一步集中补充库存。

但是，应该注意的是，2018年土地销售收入高并不意味着土地市场热。土地销售收入创历史新高，土地拍卖收入也创历史新高。据中原房地产研究中心统计，2018年全年，一、二线城市居住用地总量高达382个，土地流转标准数量同比增长167%，创6年来最高纪录。此外，2018年，一、二线城市的住宅用地总起价高达1683亿元，同比增长220%，创下新纪录。

此外，中原地产的统计数据显示，2018年，50个主要城市的平均房价为2277元/平方米，较2017年下降了13.3%，这是近年来土地价格首次大幅下调。此外，50个大城市的平均地价也在下降。在50个城市中，有47个城市的保险费率经历了下调，占94%。27个城市的平均底价已经下调，占54%。

对此，张博表示，土地溢价的下降表明土地市场已经明显降温。虽然土地出让年收入同比有所增加，但地价却同时下降也是不争的事实。影响地价的因素包括政府行为，重点是土地出让的相应调整，如限价和竞争性地价。另一个重要因素是，住房企业对未来市场预期更加谨慎，包括价格限制等因素，这导致住房企业对未来房地产上市和交易价格的预期更加保守。

土地财政依赖

土地财政作为房地产业的重要基石，一直受到批评。然而，从2018年的总体数据来看，仍难以理解各地的土地财政依赖情况。根据财政部发布的数据，房地产行业主要涉及相关税收和土地出让收入。总的来说，各种指标主要是正增长。然而，土地财政贡献仍占很大比例。

2018年，全国一般公共预算收入超过18万亿元，增长6.2%，土地出让收入达到一般公共预算收入的35%。

尽管有严格的监管和控制，大多数城市的土地市场活动并没有减少。据中原地产统计，2018年，按土地销售额计算，有11个城市的土地出让金超过1000亿元。其中，杭州卖地量最高，达到2500亿元。此外，上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都和天津也出售了1000多亿元的土地。

黄宇认为，这样高的土地销售规模是不正常的。2019年，三线、四线将受到棚改货币化安置比例调整因素的影响，整体容积率和价格将面临下行压力，因此，房企在征地时将趋于谨慎。为了保持当地房地产市场的稳定，当地政府也将适当控制土地转让的速度。

不过，她也表示，根据2018年土地出让数据，国家层面的土地财政依存度处于合理水平，但一些城市的土地财政依存度仍然很高。一方面，中国许多城市仍处于快速城市化和短期基础设施建设阶段；另一方面，新建住宅市场的规模仍然占据着绝对的地位，这为土地金融的出现提供了土壤。因此，土地财政与我国整个财税体制、土地制度和城市化阶段密不可分。今后，进一步完善地方税制，强化税收在城市建设中的支撑作用，将是缓解财政对土地高度依赖的改革方向之一。

“目前，近十年来，地方政府对土地财政的依赖程度偏高。土地出让金占地方财政总收入的比重，自2013年以来一直保持在平均30%以上。目前，土地租赁是地方财政收入的支柱。如果加上五种地方房地产税(财产税、城市土地使用税、契税、耕地占用税和土地增值税)，2017年将占地方财政收入的48%。根据今年的数据，这个数字将会更高。”上海亿居房地产研究所副所长杨红旭说。

张博认为，解决土地财政的根本出路在于将“一次性土地出让收入”转变为“房地产持有税”，换句话说，今后全面实施房地产税是解决土地财政的出路。房产税不仅有利于促进“土地财政”得到根本解决，还能有效保障房地产市场的平稳运行，改变现行税制重流通轻留的现状，从而达到优化房产税体系的效果。

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会协会主席顾云昌表示，改变当前的土地财政需要改革当前的土地制度。首先是房产税的征收能否逐步取代部分土地出让来满足地方政府的需求。；第二，在土地供给方面，为了满足房地产开发的需要，城乡土地一体化也是一项势在必行的改革；最重要的是调整财税体制改革，使地方政府能够满足地方财税需求，减少不必要的行政支出，减少财政支出的扩张。

因此，这不仅是一个房地产问题，也是一个财税体制的改革。

资料来源:《21世纪经济报道》

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