土地销售下降，一线和二线城市的机会依然存在

随着行业的低迷，房地产企业的销售势头放缓，资金短缺的压力下，债务偿还的房地产企业普遍面临，房地产企业陷入了深深的观望情绪。据机构统计，2019年初，一二线城市的土地销售明显下降。1月份，全国40个一二线城市土地流转量为2525.9亿元，同比下降15.4%。热点城市的土地市场明显降温，土地呈现明显的分化趋势。

一线和二线交易下降

新年伊始，中国一线和二线城市的土地流转出现了明显的下降趋势。根据中原地产研究中心的统计，1月份中国40个一、二线城市进行了1134笔土地交易，交易面积为9896.35万平方米，平均底价为2550.3元/平方米。值得注意的是，40个一二线城市的土地出让金额为2525.9亿元。同比下降15.4%，环比下降32.4%。热点城市的土地市场明显降温，土地呈现明显的分化趋势。

与此同时，从土地出让的平均地价来看，40个城市的平均地价仅为8.67%。有32个城市的保险费率较低。其中，热点城市的升水率基本在10%左右，且持续偏低。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前中国许多城市的土地市场仍处于调整期，导致房地产企业缺乏购买土地的强烈意愿。一线和二线城市的土地价格相对较高，而三线和四线城市的土地市场相对活跃。2018年，大量房企进入三、四线城市收购土地，推动热点城市卖地历史纪录再次刷新。

与此同时，住房企业正面临财务压力。自2016年9月30日以来，全国一线和二线城市都受到了严格监管。在这种情况下，住宅企业的财务压力越来越大。虽然整体销售仍处于较高水平，但征地的资金压力逐渐加大，对非优质土地的热情有所降低。开发商征地热情的降低也导致了土地市场的地价下降，甚至土地拍卖的增加。

数据显示，自2018年以来，土地拍卖数量激增。去年，中国一线和二线城市的土地拍卖数量增加了近300起，创下6年来的新高。大多数成功出售的地块几乎都是以底价出售的。

开发商的犹豫

事实上，在全国推广土地的规模和节奏都处于相对较高的水平。

春节前，北京的土地市场继续发挥其力量，连续三天售出10块土地。2月2日，通州区的两块地和丰台区的一块地被集中出售，总成交额为80.1亿元。根据1月31日北京市售地150.03亿元和2月1日售地68.98亿元计算，春节前三天北京市售地收入达到299.11亿元。

今年1月，北京也实现了土地集约交易，月成交额为187亿元。目前，北京仍有许多地块等待交易。

在全国范围内推进土地的结构正在发生变化，这也是企业在征地方面不够积极的原因之一。同样，以北京为例，大量的共有产权房和有限竞争房明显降低了房地产企业的征地积极性。

据统计，根据今年北京的土地推进情况，基本上位于通州、石景山、朝阳、密云、丰台、海淀、怀柔等地，城市核心区的土地基本不存在。同时，从土地的性质来看，进入市场的土地基本上是共有产权和有限竞争房的土地。包括通州区，那里有大量的土地和良好的地理位置。

据业内人士分析，由于产权的限制，市场去转型缓慢，给企业未来的利润带来一定的限制。有限的竞争空间更是因为供应爆炸，全年都非常惨淡。随着大量限制性竞争房屋的相继进入，销售的实现成为当地开发商最棘手的问题。大量的供应给企业更多的选择和更合理的价格。然而，开发商不得不考虑后续销售的问题，这也使得房地产企业不可能拿地而不拿地。

在第一线和第二线仍然有机会

据专家分析，房地产市场已经逐步进入调整期，企业不愿意拿地。对信托等基金的严格监管导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。但一线和二线城市在未来仍将具有竞争力。一些城市可能会微调土地供应结构，并适当供应优质地块，以增强企业信心。例如，北京最近推出了一个无限制销售价格和无限制“7090”政策的地块。

此外，自去年以来，房地产企业已显示出从三线和四线城市撤出的迹象，这对一线和二线城市可能是好事。统计显示，2018年，全国土地拍卖数量达到1808件，同比增长93.16%。一些一线城市的拍卖数量打破了近十年的纪录；三线和四线城市的拍卖数量远远超过一线和二线城市的总和。

三线和四线城市土地供应的增加、监管力度的减弱以及企业融资的恶化，已成为此次拍卖升温的主要因素。此外，三线和四线城市的最后一轮市场供应已经接近饱和。因此，虽然目前一二线城市的调控政策非常严格，但一二线城市的消费者对房地产企业的购买力相对较强。为了扩大销售规模，开发商仍有望走出观望，在未来集中精力收购土地。

来源:今日北京商报

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