新盘低价抢跑 深圳楼市发出新信号

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证券时报记者吴家明

深圳“325”新调控政策实施以来，市场上买卖双方博弈加剧，市场成交量持续下降，部分新项目价格甚至低于市场预期。这是开发商的诱惑，还是楼市调整的前奏？深圳楼市似乎发出了新的信号。

只需要一套豪宅就可以低价低调进入市场

只需要以“低价”进入市场的豪宅，深圳楼市可能已经悄然度过了胶着期，正转向调整期。

最近，深圳市场的许多新市场都集中在这个市场，但它们的表现却不同。福田和南山的两个高端项目在定价上并不“宽松”，所以销售结果不如预期。然而，南山区半岛城国三期和罗湖区神野东陵项目以低于市场预期的价格进入市场，均取得了良好的销售业绩。据悉，半岛城市国家项目三期的最低价格为每平方米8万多元，平均售价为每平方米10.2万元，低于其申报价格，也低于行业预期的每平方米12万元的水平；神野东陵延续了半岛城邦的“低开放”态度。市场数据显示，最低价格从每平方米5.2万元开始，远低于每平方米6.5万元的市场预期。在项目所在的黄贝岭地区，一些二手房的价格超过了每平方米5.5万元。

半岛城邦三期和神野东陵，一个标为“豪宅”，另一个标为“只需要一个大市场”。这两个项目的售价都大大低于市场预期，这也引起了市场的热烈讨论。只需要以“低价”进入市场的豪宅，深圳楼市可能已经悄然度过了胶着期，正转向调整期。

记者还发现，深圳最近的新项目不同于过去节假日开放的习惯。许多房地产选择在工作日悄悄开盘，他们都选择少量的推盘。业内人士表示，这表明开发商也在试探市场，尤其是在这个降价的节骨眼上，一点一点地推它，看市场反应及时调整。但是，愿意主动降价的优质房地产，符合购房者的心理预期，市场还是愿意购买的。

投资者在等待机会？

对于大多数买家来说，与其做一个“接班人”，还不如在高位观望，所以市场有强烈的观望情绪，但仍有很多投资者对深圳楼市仍有信心，认为调整期只有几个月。

“我把低价出售归咎于附近的新房子，而我要签署的订单正在飞逝！”在从事房地产中介工作的叶先生告诉记者:“我原来是在上周之前和买卖双方讨论过要签合同的。”结果，买方看到附近新场地的价格比要购买的二手房价格低得多。只是不要。”叶先生预测，在新的住房市场低价促销将影响二手业主的心理预期，或形成“天花板效应”，二手房空房间的增加将进一步抑制。

在深圳，一手新房和二手房市场相互影响。如果一手新房价格稳定，二手房业主报价将相对谨慎。米德兰地产罗湖区业务总监袁表示，低于市场预期价格推出新址将成为一个风向标，将对周边二手房的交易价格带来压力。袁透露，在深圳很多地区，如果卖家不把二手房价格降低20%左右，就很难成交。

根据深圳市规划和土地委员会发布的最新统计数据，今年第一季度，深圳共有46005套二手房售出，为历史第二高，同比增长42.4%，同比增长99.3%。然而，自4月份以来，深圳二手房市场已经降温。根据深圳中原的统计，从4月4日到4月10日，深圳仅售出1848套二手房，比上个月下降61.5%。据深圳链家统计，4月份前10天二手房成交量仅为2850套。

深圳中原研究中心在其报告中表示，“限制投资者是深圳政府此前监管的初衷。”在深圳持续领先的房地产市场背后，投机行为正在激增，投资者也被视为房价飙升的驱动力之一。对于大多数买家来说，与其做一个“接班人”，还不如在高位观望，所以市场有强烈的观望情绪，但仍有很多投资者对深圳楼市仍有信心，认为调整期只有几个月。“我最近在南山西丽区买了一套小公寓。店主之前出价150万英镑，现在出价130万英镑。”在深圳房地产市场投资多年的陈先生说，“现在空的议价空间很大，也许是时候寻找机会了。”