营改增全面试点步入“最后冲刺” 个人二手房交易税负降低

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营地综合改革试点已进入“最后冲刺阶段”，个人二手房交易税收负担有所减轻

用增值税取代营业税

营业税的计税基础是含税，而增值税是按照不含税的价格征税的。虽然税率相同，但税基不同，导致个人业务改革后二手房交易的税负略有下降。

我们的记者周晓宇从北京报道

离难民营全面试点改革只剩下18天了，各方的准备工作也在全面展开。

目前，1100万国家和地方税收征管数据的传递已经完成，70%的纳税人已经在国家税务部门登记。此外，税收征管信息系统和发票管理也逐步到位，企业也在加大对改革阵营的培训力度。

4月12日，国务院新闻办公室召开营地改革试点总体实施情况通报会。财政部副部长史耀斌、国家税务总局副局长王伉对营改及相关问题给予积极回应。

例如，营改增后，个人二手房交易的税负略有下降，营业税下5%的增值税税率相当于4.76%，税负下降约0.24个百分点。

最大的减税环节是将房地产纳入扣除范围。一些业内人士表示，这将有利于商业地产投资，并有助于写字楼的发展。财政部副部长史耀斌在新闻发布会上表示，企业的投资决策主要是从自身生产经营的角度出发，不会因为税收政策的调整而大量购买房地产。

后续工作中还存在一系列有待解决的问题，如中部地区增值税收入的划分、国家和地方税务部门之间的工作量不均衡以及随之而来的增值税税率退化等。史耀斌表示，增值税收入分配的调整是肯定的，这将确保中央和地方分配框架的基本稳定。原则上，“股票不会变，只会增加”。

税制改革影响房地产业

在这次改革中，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业将纳入试点改革范围。这意味着始于2012年初的难民营试点改革已经进入最后的关键阶段。

其中，外界特别关注房地产市场。

5月1日，营地综合改革试点将首次对自然人征收增值税，这主要体现在个人二手房交易中。个人二手房改革基本上转化为营业税政策，增值税税率为5%，相当于营业税税率。

然而，在两种税收制度下，税收负担仍在变化。与同等营业税相比，个人二手房销售增值税略有下降。

国家税务总局副局长王伉解释说，营业税的税基是含税的，而增值税是不含税的。虽然税率相同，但税基不同，这导致个人改革阵营后二手房交易的税负略有下降。

具体来说，如果以前在北京购买了一套100万元的二手房，卖方要求100万元，5%的营业税相当于5万元。本来应该是卖方在100万元中支付了5万元，但实际上往往是由买方承担，即买方的总购买成本为105万元。根据增值税，房东要求100万元。如果房屋买卖合同标明含税价格，则相应的增值税为100(1+5%)×5% = 47，600元。买方的购买成本(包括增值税)为104.76万元，少缴税2400元。

即原来的营业税负担为5%，营改增后的税负为4.76%，税负降低了0.24个百分点。

对于商业地产，从5月1日起，企业通过外包、出租、自建等方式新增的房地产允许计入扣除。其中，新购房地产两年扣除一次，第一年扣除比例为60%，第二年为40%。

同为政策咨询研究部主任的张宏伟指出，营改将有助于减轻房企的负担，企业利润率有望提高。房地产被包含在扣除链中，购买办公楼的成本将会降低，这将刺激企业购买办公楼，改善办公条件，帮助他们减少库存。作为一个追逐利润的主体，企业必然会在基本面良好的城市投资买房。

商业地产服务与投资公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)认为，企业购买房地产，两年内按固定资产核算并扣除增值税，将有利于自用购买者对商业和工业地产的购买需求，促进商业地产的去库存化，激发投资者对大宗商业地产的热情。

然而，世邦魏理仕也指出，在企业投资过程中，除了改革阵营中税负的变化外，还应考虑其他税收，如企业所得税对企业财务的影响，投资房地产过程中发生的成本和费用，包括财产税、折旧(如固定资产)和企业财务成本等其他因素。

增值税分配“仅增量”

值得注意的是，虽然营地全面试点改革的时间非常紧迫，但在微观层面和宏观层面都有一些细节值得关注。

从微观层面来看，虽然有很多过渡性政策保证行业税负“只降不升”，但具体企业仍可能遭遇税负增加。

国家税务总局副局长王伉在吹风会上说，实施营改增，确保行业税收负担只会减轻而不会增加，需要企业和财税部门的共同努力。企业应调整管理决策思路，更好地利用营改增政策。除特殊规定外，增值税一般通过发票扣除。如果企业决策和经营不善，也会有税收风险。如果没有获得增值税专用发票或业务模式没有相应调整，企业税负可能会增加。

4月11日，王伉和财政部副部长史耀斌在住房和城乡建设部召开了建设和房地产视频会议。王伉说，当他会见几个建筑企业的负责人时，一些企业报告说税收负担已经减轻，而另一些企业则说税收负担增加了。

王伉认为，症结在于增值税对会计的高要求。如果企业经营规范化，企业税负就会下降；如果企业管理粗放，经营不规范，不享受减免，就很难保证企业税负有一定的下降。

在宏观层面，最受关注的问题是增值税的分配比例。随着营改增的全面试点，作为地方主体税种的营业税将退出历史舞台。原增值税在中央分成75: 25，也面临调整。

史耀斌在会上说，他目前正在研究营改增后增值税收入分割的过渡办法。总的原则是，中央和地方政府保持稳定的收入分配结构，按照事权和事权相结合的原则，中央和地方政府将继续有足够稳定的财政收入，以保证包括民生和经济发展在内的各项政府事业的运行。该方案的一般原则是“股票不变，只增不减”。

《21世纪经济报道》记者了解到，早在今年1月，财政部就征求了地方对增值税收入分割过渡办法的意见，未来中央与地方增值税的份额比例约为50-50。其中，属于地方的50%增值税收入中，有的将根据税源返还给地方，有的可能结合其他因素在各省之间进行分配。

此外，地方税务部门需要将征管任务移交给国家税务部门，这也导致国家税务和地方税务部门的任务增减。目前，四大行业1100万户的征管数据已经从国税转移到地税，国税部门的户均管理量大幅增加了30%-40%。

国家和地方税收征管部门征管任务的变化是否需要做出相应调整？会后，王伉在回答《21世纪经济报道》记者提问时说，虽然营改增期间地方税务部门的征管任务有所减少，但未来地方主体税种的建设仍需要地方税务部门。至于地方主体税收制度的进展，王伉表示仍在研究之中。

(编辑:陈洁，如有任何建议，请联系:周xx @ 21京基，陈杰@ 21京基)