多渠道转型创新 上市房企业绩平稳着陆

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许多房地产企业在财务状况、资金筹措、多元化经营和战略转型方面都有许多亮点。世茂股份有限公司的租金收入、物业管理收入、影院收入等非房地产销售结算收入保持良好的上升趋势，2015年实现非房地产结算收入7.7亿元。北京城建积极创新融资模式，加快实施以房地产开发为主体、股权投资和商业地产为两翼的“一体两翼”战略。中粮地产在其年报中公布了增加50亿元收入的计划。该计划显示，最初的筹资主要用于开发深圳和其他地方的几个项目。

经过几年的调整和房地产市场的全面降温，房地产业的运行趋于平稳。陆续披露的年报数据显示，大多数上市房地产企业的营业收入和净利润增速正在回归稳定；与此同时，许多房地产企业在财务状况、资金筹集、多元化经营和战略转型等方面都有许多亮点。

非房地产销售结算稳步上升

事实上，在过去的一年里，大多数上市房地产企业的营业收入或净利润都恢复了正增长。根据年报数据，a股上市公司世茂股份有限公司2015年实现主营业务收入150亿元，同比增长18%，营业利润40亿元，同比增长16%，净利润20亿元，同比增长8%。每股收益为1.16元；在利润分配方面，1.1将从10转到4。

值得注意的是，营业收入增长结构已悄然呈现出新的迹象。一方面，2015年，公司实现房地产结算金额138亿元，同比增长18%；另一方面，非房地产销售结算收入，包括租金收入、物业管理收入和影院收入，也保持了良好的上升趋势。2015年，非房地产结算收入达到7.7亿元，同比增长29%。

“近年来，该公司为其商业广场推出了一系列投资促进和质量改进计划，并在其运营中增加了移动互联网元素。通过增加人性化设计、改造公共区域环境、引入三维互动导航，商业广场在购物环境、商业布局、现场管理、物业服务等诸多方面都有了很大改善，消费者的购物体验不断提升，吸引了更多的消费者。广发证券分析师黎家东说。

数据显示，截至2015年底，世茂的自持经营物业面积达到100万平方米，业务形式涵盖世茂广场、写字楼和服务式公寓。

在此基础上，世茂股份的商业租金收入稳步增长。2015年租金收入为4.78亿元，同比增长12%，租赁业务毛利率保持在90%左右的高水平。同时，随着自持经营管理区域的扩大，公司的物业管理业务也发展迅速。2015年，物业管理收入为2.52亿元，同比增长56%，业务毛利率接近100%。

在经营收入稳步增长的同时，由于征地支出的减少和经营现金流流入的增加，住房企业的财务状况变得健康。数据显示，截至2015年底，世茂股份的现金存量为66.34亿元，短期计息负债仅为9.84亿元，覆盖率为67.4%。扣除预收账款后，资产负债率为53%，净负债率为32%，在业内处于较低水平。

加快多模式融资的战略转型

然而，没有营业收入或净利润的小幅下降。北京城建近日公布了2015年年报。2015年，公司实现营业收入91.78亿元，同比下降8.32%，净利润14.29亿元，同比增长4.1%；净利润为15.57%，同比增长1.86个百分点，每股收益为0.91元。

营业收入的下降并不改变净利润的增加，净利润的增加主要是由于毛利率的提高。分析师表示，2015年，公司营业收入同比下降8.32%，主要是受2014年销售影响，房地产结算收入下降；毛利率同比增长3.76个百分点，主要原因是同比增长5.47个百分点。“在毛利率增长的推动下，净利润同比增长4.10%。2015年，销售形势良好，实现销售额120.42亿元，奠定了良好的业绩基础。”长江证券分析师普表示。

此外，房地产企业在多种融资模式下的创新为自身的转型发展奠定了坚实的基础。“该公司的资本运营非常活跃，它已经用公司债券和房地产基金筹集了110亿元。最近，它还发布了30亿元优先股的融资计划。浦认为，北京城建积极创新融资模式，有助于加快发展进程，降低融资成本，加快实施以房地产开发为主体、以股权投资和商业地产为两翼的“一体两翼”战略。

数据显示，2015年末北京城建资产负债率为68.13%，实际负债率为62.53%，净负债率为42.69%。负债率总体可控；货币资金/(短期贷款+一年内到期的长期负债)比率为0.83，仍在合理范围内。

事实上，得益于新兴产业的积极布局，该公司在股权投资方面获益匪浅。数据显示，北京城建于1999年开始股权投资业务，先后投资了国鑫证券、金州银行、世纪空办事处、中科投资创业等公司，并已在a股、h股和新三板上市。

“股权投资的整体溢价是显而易见的，你还可以享受到丰厚而稳定的股息。同时，以战略性新兴产业为重点，寻找与主营业务良性互动的投资领域，可以为房地产企业的长期发展奠定基础。”蒲董军说。

优化结构，回归核心

与北京城建不同，中粮地产的营业收入和净利润在趋势变化上正好相反。根据年报数据，中粮地产2015年实现营业收入135亿元，同比增长49.32%，净利润7.22亿元，同比增长20.60%；然而，净利润为5.35%，同比下降1.27个百分点，每股收益为0.4元。

据行业分析师介绍，2015年，公司净利润同比增长20.60%，达到7.22亿元，其中非经常性损益为6.17亿元，占净利润的85.46%。

数据显示，公司的非经常性损益主要来自处置招商证券股份所得的税后收入5.91亿元，中粮地产此次交易后不再持有招商证券股份。事实上，主营业务中，营业收入同比增长49.32%，不含返校节的净利润同比增长13.80%，但在净利润中所占比重很小。

就财务状况而言，负债率逐年上升，但货币资金相对充裕。截至2015年末，中粮地产资产负债率为79.96%，实际负债率为75.52%，分别上升2.99和3.66个百分点；货币资金/(短期贷款+一年内到期的长期负债)比率为1.06，短期偿债能力强。分析师认为，该公司的财务状况总体上是可控的。

事实上，中粮地产也通过年报发布了增收50亿元的计划。该计划显示，最初的筹资主要用于开发深圳和其他地方的几个项目。业内人士认为，一方面，它可以加快深圳等一线城市核心项目的发展；另一方面，可以有效降低资本成本，优化资本结构，促进公司的长远发展。

此外，中粮地产在2015年开发了5块新土地，总建筑面积为102万平方米，几乎是前三年的总和；其中三个位于北京，其余的位于核心二线城市，如南京和苏州。