重量很重！最低首付是60%！第二套国有公积金的新政策即将出台

最近的三大市场现象不容忽视:

1.开发商疯狂地张贴标语并抢夺土地！无锡罗布！杭州抢劫！南京抢劫！合肥抢劫！常熟强占…开发商正赶回炎热的城市抢地！

2.二手房市场明显回暖了！上海的26000台，北京和苏州的16000台也非常激烈！打破记录！南京市场也加大了马力！不仅如此，新的住房市场也做得很好！

3.许多城市的抵押贷款利率已经降低了！一些城市已经提供了95%甚至98%的折扣，而南京目前上涨了8%！

因此，北京今天给火热的房地产市场泼了一盆冷水，也给了其他火热城市明确的预期。很明显，这个国家现在希望的是稳定房价和土地价格，而不是继续盲目投机，所有人都会一起工作到死。

(网络图、侵权和删除)

随着新政的出台，收紧国有公积金贷款的“靴子”终于落地了。

国家管理的公积金中心明确表示，第二套住房贷款应“住房和贷款同时发放”，第二套住房贷款的首付比例应调整到最低60%，最高60万元。新政将从2019年4月15日开始实施，以在线签署日期为准。此前，这一传言已在市场上传播，并在一定程度上导致了今年3月北京二手房交易的激增。今天的声明证实了这个谣言。

员工的第二套房公积金贷款“认房认贷”

今天晚上，中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务的通知》。和过去一样，新政再次强调支持员工购买政策性住房的必要性，以及“禁止炒房”。

新政中最令人担忧的一点是，像以前的北京市公积金一样，国家管理的公积金中心也调整了确定住房单元数量的标准，从“确认住房但不偿还贷款”调整为“确认住房并偿还贷款”。

根据新政，如果借款人的家庭(包括借款人、配偶和未成年子女)在北京没有住房，也没有住房贷款记录(包括商品房贷款和住房公积金贷款记录)，则按照首次住房贷款政策办理。

申请人家庭在本市无住房且名下仅有一份住房贷款记录，且本市仅有一套住房且名下无住房贷款记录或名下仅有一份住房贷款记录的，按照两套住房贷款政策办理。换句话说，我过去用贷款买房子，不管是商业贷款还是公积金贷款。现在我小卖大买。从4月15日起，它将被认定为第二套房。已确定为两套以上的住房，不得贷款。

值得一提的是，2017年3月24日以后离婚，申请贷款时离婚时间不足一年的，仍执行原政策，按第二套住房贷款政策办理。

“住房认定”和“贷款认定”是指银行或公积金管理部门在贷款购房时对第二套房的认定标准。根据基金中心的解释，“住房”是指借款人在北京的住房，“贷款”是指中国人民银行信贷信息系统中的全国性个人住房贷款记录(包括商品房贷款记录和住房公积金个人住房贷款记录)。

如果是“还房不还贷款”，就是说只要没有购房者名下的房子，就被认定为购房时的第一套房，首付比例和银行利率相对较低；

如果是“住房和贷款认可”，不仅要看名下是否有房子，还要看以前是否有抵押记录。一旦发现以前名下有抵押，无论是否还清，都将被视为第二套房，从而实施更高的首付比例和贷款利率。

两年前，“最严格的监管”，北京商业贷款实现了“认房认贷”；去年9月，北京公积金新政出台，市级公积金贷款管理开始实行“住房和贷款认定”。在当时的政策中，是否实行国家管理的公积金只是表述为“可以按照本通知执行，其他规定按本通知执行”。

此前的传言导致北京二手房交易激增

在今天的新政出台之前，国有公积金的贷款政策是认房不认贷，即只要是第一套房，无论有没有贷款，都可以享受第一套房的贷款政策。

国家管理的公积金贷款存款人数约占存款总人数的10%，即国家管理的公积金存款人数与城市管理的存款人数之比为1: 9。业内人士表示，国有公积金政策向住房和贷款认可的转变，将导致一些缴纳国有公积金的人的贷款政策从第一套住房政策向第二套住房贷款政策转变，严格的抵押政策将通过预期影响购房者的心理。

事实上，从去年3月中旬开始，网上就流传着从3月19日起国家公积金将调整政策，实行“还房还贷款”的政策。

受国家公积金贷款政策调整传闻的刺激，部分日子二手房成交量超过1000套，接近去年城市公积金贷款调整时的成交高点。

据相关数据显示，3月18日，北京一天售出1042套二手房。2018年也出现了类似的情况，在2018年9月市政管理公积金调整之前，9月14日和15日连续两天单日售出1000多套，其中14日售出2251套，15日售出1397套。

当时，一些中介机构表示，国家管理的公积金确实必须“承认住房和贷款”，因此许多购房者加快了手续，希望在政策调整前在网上签字，担心有一天政策会突然赶不上“最后一班车”。

据数据显示，截至4月11日，北京共有4850套二手房在网上签约，3月份有16051套在网上签约，均处于监管后的高位。3月下半月关于收紧国家管理的公积金政策的传言，导致一些国家管理的公积金需求提前释放。

第二套房的最高贷款额为60万英镑，减少了20万英镑

除了对二手房贷款实施“住房和贷款确认”外，新政还调整了首付比例和贷款金额。

就首付而言:

借款人购买经济适用住房，首付款比例不得低于购房总价款的20%；

购买第一套经济适用住房以外的住房，首付比例不得低于购房总价款的30%；

购买两套住房，首付款比例不得低于购房总价款的60%。

借款人购买现有房屋的，总购买价以房屋评估价值和总购买合同价中的较低者为准。

就贷款金额而言:

首套住房贷款最高额度120万元，贷款基准利率执行；

第二笔住房贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

此外，在保证借款人基本生活费用的前提下，根据借款人适用的贷款金额、期限和适用利率，按等额本息还款法计算的月还款额不得超过借款人月收入的60%。

同时，贷款期限不得超过25年，最长可计算至借款人法定退休年龄后5年，最长期限不得超过65年。

根据以前的政策，国家行政公积金的第一套房贷款最高可达120万元，贷款期限为5至25年，利率为3.25%；第二套房最高贷款额为80万元，贷款期限为6 ~ 25年，利率为3.575%。

申请贷款前，该账户可连续存入半年以上

新政的另一个变化是贷款申请条件的调整。

根据规定，借款人申请贷款时，应连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月)，住房公积金账户处于正常缴存状态；或经中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)审批，处于缓缴、储存或退休注销状态的有偿劳动者。

同时，借款人夫妻双方都没有未偿还的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

此外，通知还调整了贷款期限和每月还款额上限。根据规定，借款人的贷款期限可从借款人最长的70岁调整到最长的65岁；月还款额上限由“借款人及其配偶每月收入偿还贷款后的人均生活费不得低于北京市基本生活费标准”调整为“在保证借款人基本生活费的前提下，根据借款人适用的贷款金额、期限和利率，按等额本息还款法计算的月还款额不得超过借款人月收入的60%。”

“最严格的公积金新政策”影响不大

2018年是各地纷纷调整公积金贷款政策的一年，北京方面的力度最大。去年9月，北京出台了新的公积金贷款政策。具体变化包括第二套房的“住房和贷款确认”、公积金贷款与存款期挂钩、调整首付比例等。被称为“历史上最严格的公积金新政策”。

最近，许多城市相继发布了2018年住房公积金报告，这些城市的公积金贷款也在去年浮出水面。数据显示，各城市公积金发放的个人贷款数量和金额都在积极增长。其中，厦门最为明显:2018年，厦门共发放个人住房贷款9200笔，分别增长155.56%和231.54%。

与2017年相比，这一变化尤为明显。2017年，多城市公积金发放的个人贷款数量和金额逐月下降。以厦门为例，2017年，厦门仅发放个人住房贷款3600笔，金额为22.35亿元，分别下降73.04%和73.95%。

许多专家表示，去年新政没有降低公积金贷款数量和金额的原因是，这些政策大多是“修补”的，对那些只需要购买者的影响有限；第二，虽然2018年房地产市场不景气，但实际交易量和房价没有明显下降，抵押贷款需求没有下降；第三，公积金新政策大多在第四季度出台，对全年影响有限。

此外，去年9月实施的新公积金政策只影响了第四季度的信贷行为。以北京为例，数据显示，2018年北京年交易面积为496.26万平方米，前三季度交易面积达到316.43万平方米，超过年交易面积的60%。从信贷角度来看，前三个季度已经发放了大量信贷。

资料来源:中国基金会

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