成都多方向探索农村“土改” 集体建设用地入市进程暂阻

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成都市为“土改”探索了农村集体建设用地进入市场过程中的暂时障碍

我们的记者李果在成都报道

随着新型城镇化的深入，包括广东、山西、甘肃、浙江等地在内的许多地方都未能推进“建设用地集体管理入市”。

3月22日，成都市发布了《成都市城乡规划2025》(以下简称《规划》)，并将“创新集体建设用地开发利用机制”列为主要任务之一。

据了解，成都市上述探索始于2015年，并已取得一定成效。然而，在推动相关工作方面仍然存在许多困难。在以成都市郫县为重点的“规划”中，显示13.447亩集体管理建设用地使用权已于2015年9月7日成功拍卖。

然而，到那年年底，郫县还没有土地进入市场——与2015年完成1200亩的计划任务相去甚远。直到2016年2月6日，郫县才上市出售第二批集体管理建设用地。

“集体经营的建设用地进入市场不是简单的商品销售。勘探过程非常复杂，涉及大量法律法规。”成都市国土资源局副局长朱小焕告诉《21世纪经济报道》。

如何解决实际工作中的困难，将是把农村建设成为一个幸福美好、怀旧的新农村的前提。

积极推广

所谓“集体建设用地入市”，是指农村集体建设用地可以通过出让、租赁、入股等方式参与市场交易，在符合规划和用途控制的前提下，享有与国有土地同等的权利。

促进集体建设和经营性用地进入市场被认为是增加农民财产性收入的途径之一。

2015年2月，北京市大兴区、广东省佛山市南海区、重庆市大足区、四川省郫县等33个县(市、区)获准开展“集体建设用地入市”试点。

随后，各省开始积极推进上述改革。根据上述《规划》，未来10年，“集体建设用地入市”也将是成都市城乡统筹改革的重点。

目前，成都市郫县已采取多管齐下的办法，积极探索“集体建设用地入市”。在进展方面，成都郫县制定了最详细的实施法规，也认为有可能取得最大的突破。

朱晓彤详细解释了郫县制定法律法规的具体过程。“农村集体建设用地必须出让，并必须符合规划和准入控制。在此前提下，也有必要明确农村集体建设用地入市的实施主体。这是一个单一的农民或广泛的合作主体。”

此外，《土地管理法》规定，农村集体管理建设用地属于农村集体经济组织。过去，集体经济组织是以“大队”为基础的三级组织。然而，经过多年的发展，“旅”的概念不再存在于许多地方。例如，在郫县的具体试点过程中，“大队”不再是市场进入的主体，而是成为有村民参与的“资产管理有限公司”。

“集体经济组织确定后，第二步是谁能组织，谁能代表，如何代表，以及如何制定一个公开、公平的决策制度。必须建立规范。”朱晓彤解释说:“2015年，我们以《郫县集体管理建设用地准入暂行规定》为总体规划，制定了多达19个配套法规进行试点。”

配套法规涉及土地出让后的收入分配机制，即国家、集体和个人如何分配收益。根据《郫县农村集体管理建设用地收入分配指导意见》，郫县根据不同的区位制定了不同的分配机制。

例如，郫县第二块入市土地的增值收益分配是基于“28年开放”的原则。具体来说，20%的土地收益将根据股东人数以现金形式分配；其余80%作为集体公积金和公益金，其中50%作为集体资产管理公司的公积金，用于村级资产再投资和公共资源优化配置，量化为公司股权中的股东，其余30%作为村级公益公益金，用于购买新型农村合作医疗制度、发放养老补贴、基础设施维护和综合环境改善等。

等待突破

根据国家规定，2017年将是“农村集体管理建设用地”的经验总结期，因此2016年试点工作的实质性推进至关重要。

然而，《21世纪经济报道》记者在采访中获悉，郫县目前的实验进展远远落后于预期。

截至2016年3月11日，郫县已6次挂牌9块土地，仅售出7块，总成交额约65亩。事实上，郫县宣布该县可交易的集体土地存量已达5500亩，其中2900亩农村集体建设用地可供市场进入。

面对规划与实施之间的巨大差距，朱小焕在接受《21世纪经济报道》采访时表示:“集体建设用地入市的探索过程非常复杂，涉及大量的法规和政策，减缓了2015年郫县试点的进度。”

朱小焕表示，在一系列法律法规出台后，“今年郫县进入市场的人数预计将从去年的1人增加到31人”。

《21世纪经济报道》记者也注意到，成都市对集体建设用地的探索不仅仅是“市场交易”，还包括“探索建立集体建设用地价格的市场发现机制”和“建立集体建设用地有偿使用制度”。

“稳步有序推进宅基地有偿退出”也将是成都的探索内容。具体思路是通过“货币化分散安置+整理形成建设用地或指标”的方式，探索农民自愿出户购房落户城市试点项目，促进有意愿、有能力购房落户的农民有序向城市转移，同时改善城乡基础设施和公共服务，着力提升城镇综合承载能力，加快推进以人为本的新型城镇化。

与此同时，成都市协调委员会副主任曲松也在接受《21世纪经济报道》采访时表示，成都市将在未来10年内协调好城乡改革工作，重点是农村产权制度、土地制度、金融制度、户籍制度、城乡规划建设、工业发展、基础设施、公共服务、社会治理和生态保护等10个方面。

(编辑:陈洁，如果你有什么建议，请联系郭利@ 21京基，陈杰@ 21京基)