商业地产开打存量翻身仗

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商业地产从增量开发进入存量激活期。截至去年年底，中国20个主要城市购物中心的库存占总库存的70%以上。中国的商业地产已经搭上了快车，但是能够继续搭上这列火车的房地产开发商已经悄悄地改变了他们对商业地产的态度。

纯业务很难维持

房地产开发商对购物中心的发展已经从疯狂变得谨慎起来，每年激增的购物中心开业数量趋于下降。在2016年(第13届)中国商业地产产业发展论坛年会上，商界朋友对商业地产的态度从过去十年谁在做商业地产，转变为现在谁还在做商业地产。

越来越多的僵尸项目无法推向市场。据石英集团研究中心统计，全国开发商下的不能产生租金或销售收入的商业项目量已达2.5亿平方米，为历史最高水平。

红星美凯龙董事长车建新认为，商业必须与住宅开发紧密结合。“商业房地产的核心必须有房地产。如果纯粹是商业性质，我想可能真的很难。”车建新说，购物中心、房地产和商店将一起开发，出售房屋所得的钱可用于供应企业。“有住宅支持的商场没有成本，所以租金不能太高。未来的购物中心必须与住宅和零售发展相结合。”

中国商业地产联盟秘书长王永平表示，商业地产行业呈现整体困境，挑战既有内部因素，如商业规划失控和房地产商业项目供应过剩，也有外部因素，如电子商务影响和经济低迷。未来，随着行业变化的加快，文化、商务、旅游等行业的跨境融合将普遍出现，商场将通过购物来提升体验和服务。办公楼将变成办公室，医疗保健(爱情基金会、净值、信息)、文化和制造商等新形式将被引入。随着产业分化和重组的加剧，发展优势和资本优势开始让位于经营，回归商业本质。

非专业课程被取消了

如今，商业地产不再像开发和建设购物中心那么简单。随着消费者需求的变化，商业地产也必须做出改变。目前，商业地产反映了繁荣的本质，但在下一阶段追求“数量增长”显然是不可取的，必须注重效率和服务。

去年上半年，中国20个主要城市的商业地产存量超过9700万平方米。到2018年，预计将有6146万平方米的新供应量陆续进入市场，占现有存量的63%。这意味着未来三年，大多数城市商业地产市场的股票竞争和未来供给压力将继续上升。

印度电力集团(原深国投商业集团)董事长丁立业认为，真正的商业地产仍需要通过自身运营来赚取利润。在丁立业看来，如果你想通过做商业地产的其他方式赚钱，中国就很难有好的生意。房地产开发商总是忽视对业务的追求，因为他们有办法撤退和赚钱。

据北辰实业总经理曾进介绍，房地产开发商的职业属性决定了他们对商业地产的态度。以拥有16万平方米购物中心的北辰三角洲项目为例。北辰希望找到一个更合适的合作伙伴，而北辰的专长是酒店、展览和办公楼。“行业内有专业化，需要在大型商业地产的框架内发挥各自的优势。”

打破旧模式

商业地产将在未来两年进入深冬。中华全国商业信息中心主任王耀认为，今年的统计数据并不理想。不仅传统企业的增长速度在放缓，在线消费的增长速度也在放缓。未来的经济需要依靠生活服务业。从这个角度看，商业地产也可以通过模式的转变找到突破口。

明宇实业集团有限公司董事长兼总裁张建明认为，商业地产项目必须创新，要抓住细分人群的需求，为一个阶层的人打造专业的地产开发、运营、销售、运营和维护产品。

麦肯锡全球合伙人陈友刚表示，虽然现在经济增长相对缓慢，但两代人积累的财富将被释放到下一代，形成所谓的“第二代”，财富效应集中在“第二代”。这些消费者有明显的特点，他们可能会去购物中心体验，但当他们在网上下单时，真正的收入不会发生在购物中心。许多购物中心都会有同样的困惑，体验形式是否创造了真正的价值。对于购物中心来说，是否进入寒冬取决于未来的运营商能否通过商业模式的改变留住消费者。