去库存构建房地产新体系 深化住房制度改革方案已起草

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一些代表认为，中国房地产业也面临着前所未有的考验，要尽快遏制“一线城市”的过度崛起，储备“三、四线城市”，继续偿还“股改”的数千万历史债务。

如今，中国的房地产市场忽冷忽热。一线城市正在蓬勃发展，而三线和四线城市正处于去库存的寒冬。

一些代表认为，中国房地产业也面临着前所未有的考验，要尽快遏制“一线城市”的过度崛起，储备“三、四线城市”，继续偿还“股改”的数千万历史债务。

记者从两会上了解到，最近北京、上海等一线城市正在调查房价过高的问题，并可能出台抑制措施。三、四线城市面临着很大的去库存压力，正在按照“按市决策”的思路加快去库存。

尽管中国房地产正经历着“稳定房价”和“去库存”的艰难考验，但这只是“成长的烦恼”。通过“十三五”规划纲要草案，以政府为主体提供基本保障、以市场为主体满足多层次需求的住房供应体系越来越清晰地进入人们的视野。

稳定一线城市和一些二线城市的房价

3月15日，十二届全国人大四次会议在媒体中心举行了最后一次新闻发布会。本次压轴新闻发布会的主题是“棚户区改造和房地产工作”，受到了成千上万家庭的关注。

在本次新闻发布会的15个问题中，有3个问题与“一线城市”的高房价有关，住房和城乡建设部部长陈不得不反复回答，只有一个答案——稳定一线城市和部分二线城市的房价。

这不是他在两会期间第一次面对这个问题，也不仅仅是住房和城乡建设部部长是一名官员。

在全国人民代表大会期间，包括住房和城乡建设部、国土资源部、中央银行、财政部、北京市市长、上海市市长和深圳市市长在内的一系列官员被问及“一线城市”的房价，重点是“上涨”一词。从这些官员的反应中，我们可以看到政府控制一线城市房价快速上涨的趋势。

3月7日，陈回应了近期一线城市房价的快速上涨。他说，他要做好四个方面的工作，主要是在严格执行限购和差别税收抵免政策的基础上，并将增加土地供应面积和经济适用房建设。

随后，国土资源部部长蒋大明表示:“我们注意到，北京、上海、深圳等地政府已经出台了一些解决方案，国土资源部将给予全力支持。我们相信，由于地方政府的努力，房价将会稳定下来。一些人担心一线城市的土地管制将被逆转，城市发展的界限将被打破。这不会发生。”

全国政协委员、中央银行副行长潘在召开的座谈会和新闻发布会上表示，要依法查处和规范房地产企业、房地产经纪人等投机性房地产力量参与资金配置和发放贷款的行为。央行行长周小川在新闻发布会上也明确指出，购房者的首付款“不能借”。

上海、深圳和其他地方的官员也表示，应该采取措施抑制高房价。

全国人大代表、上海市委书记韩正说，最近，上海房价出现了不合理、过热的现象，政府将加强合理调控。

深圳市市长许勤表示，深圳房价上涨过快，深圳市政府正在研究调控政策，以确保房价在合理区间内。话音刚落，深圳3月15日出台了新的调控措施:二手房交易税将上调50%。

总体而言，一线城市自愿履行监管主体责任，采取了多种措施和方法。陈认为，一是实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；第二是增加土地供应并公开以稳定预期；三是增加中小套型的供应数量，特别是做好保障性供应建设；四是严厉打击各种违法违规行为；第五，主动直言，引导舆论。

在一系列综合打击下，一线城市的房价走势如何？陈说:“我们现在的一个重要任务是稳定一线城市和一些二线城市的房价。”相信稳定房地产市场的能力。此外，在一系列综合打击下，一线城市的房价已显示出放缓迹象。

去库存化需要多方努力

一线城市的房价应该保持稳定，而三、四线城市应该“去库存化”。目前，中国房地产市场的“分类监管”和“城市本位政策”凸显了中国房地产业的ab面。

或许是因为报道两会的记者大多在一线和二线城市工作，更关注“高房价”的A面。因此，在15日的新闻发布会上，他们很少问B方“第二、第三和第四城市去库存化”。

事实上，对于新常态下的中国经济而言，房地产去库存化的B面才是真正的多数。去库存化正在折磨政府和企业的智慧。

“这种差异很严重，而且越来越严重。一线城市和三、四线城市的情况有很大不同，这给我们的调控带来了挑战，也是一个重大问题。”陈表示，目前三、四线城市库存严重。

据统计，去年年底库存达到7.18亿平方米，同比增长15.6%；今年1月至2月，库存达到7.39亿平方米，同比增长15.7%。“当然，库存主要集中在三、四线城市。”陈又补充了一句。

记者从两会上感受到，不仅要尽快打好房地产去库存的“硬仗”，还要政府、企业和个人共同努力。

陈说，要推进住房制度改革，满足新市民的住房需求，把去库存化作为房地产工作的重点，建立一个买一租并举的住房制度。

“十三五”规划纲要草案中已经明确了具体措施:大力发展房屋租赁市场，推进房屋租赁的规模化和专业化。充分利用住房公积金。继续推进货币化安置，努力提高安置率。今年，将新安排600万套棚户区改造任务。实现公共租赁住房货币化，通过市场筹集住房，政府给予租金补贴。完善房地产监管，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控主体责任，落实分市分级调控政策。

至于去库存，地方政府呼吁国家进一步制定政策和措施，以促进房地产的稳定和健康发展。全国人大代表、昆明市市长王锡良表示，不应该仅仅因为一线城市房价上涨就出台抑制房地产业的国家政策。二线和三线城市仍需降低契税，并采取购买和建设等措施来消除库存，这对于今年经济稳定增长也非常重要。

去库存化也需要促进企业发展。中国人民政治协商会议全国委员会委员、中国建设(报价601668，BUY)有限公司副总裁孔庆平提醒高库存地区的开发商，要有足够的勇气“放下武器”，降低价格，加快去库存化。

中国人民政治协商会议全国委员会(CPPCC)成员和太和集团董事长(报价000732，BUY)也认为，政府不应该仅仅依靠地方去库存，开发商应该主动降低价格。

已经起草了深化住房制度改革的计划

一些代表认为，目前面临巨大挑战的中国房地产业正迎来一个构建新格局的机遇。

全国政协委员、中国土地调查与规划研究院土地价格研究所所长宋钊认为，现在正是用“市场调节”来完成中国房地产业周期性调整的时候。

未来房地产业的新格局已经显现。“十三五”规划纲要草案提出，要建立以政府为主体、市场为主体的住房供应体系，满足多层次需求，优化住房供求结构，稳步提高居民住房水平，更好地保障住房。这些措施包括三个方面:完善住房统购统租制度，促进房地产市场健康发展，提高住房保障水平。

对此，全国政协委员、华夏新供给经济研究所所长康佳认为，保持房地产健康稳定发展，包括房产税等一系列制度设计，是大家的共识。

中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在两会前表示，在房地产去库存化的过程中，主要的事情应该交给地方政府，而中央政府应该做好新住房制度的顶层设计，必须通过改革建立新的住房制度。

“根据中央政府的要求，住房和城乡建设部与有关部门进行了充分研究，多次征求意见，起草了深化住房制度改革的方案。整个工作仍在进行中。”陈对说道。

住房制度是一项重要的国家制度，它关系到国计民生、深化改革和一个产业。根据十三五规划纲要草案，一个新的房地产格局正在大步向前。