业界预计：房地产市场首季将迎一轮宽松政策

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近日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布通知，从2月22日起调整现行房地产交易契税和营业税优惠政策。距离央行宣布降低个人住房贷款首付比例只有半个月了。

业内人士认为，在非一线城市降低契税和营业税，将有助于降低购房成本，增加购房需求，降低库存较大的三、四线城市的房地产市场风险。在中央部委此次推出新政后，预计房地产市场将在第一季度迎来一轮政策宽松。

支持和降低交易环节的税费

《通知》指出，在契税方面，对于购买家庭唯一住房的个人(家庭成员包括购房者、配偶和未成年子女)，如果面积在90平方米以下，契税将减征1%；如果面积超过90平方米，契税将降低1.5%。对于购买面积不超过90平方米的第二套改良住房的个人，契税将减征1%；如果面积超过90平方米，契税将降低2%。//

至于第二套房的认定，通知明确指出，第二套家庭改良住房是指已经拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

在营业税方面，如果个人出售购买时间不足2年的房屋，将全额征收营业税；个人购买房屋超过2年(含2年)对外销售的，免征营业税。

值得注意的是，通知中规定的第二套完善的住房契税优惠政策和营业税优惠政策暂时不会在北京、深圳四个一线城市实施，个人住房转让的营业税政策仍将按现行规定执行。

中国社会科学院财政经济研究所研究员张斌在接受采访时表示，契税和营业税的调整，主要是取消了非普通住房和普通住房的差别，增加了第二套改善家庭住房的优惠。

张斌认为，今后，从大的角度来看，房产税主要是降低开发和交易税，适当提高保有税，从而改变负担结构。“交易环节的税费是一次性的，可以在买卖时计算。从交易环节转移到保留环节将鼓励交易，交易量将增加，这将有助于人们提高生活质量。”

民生宏观分析师朱振鑫表示，从结构上降低交易环节的税费，提高保留环节的税费是房地产政策调整的总方向。房地产税收政策的调整有利于支持购房的合理需求，加快去库存化。预计下一步将继续出台房地产去库存政策，个人所得税等交易环节的税费预计将进一步下调。

“这一调整是许多稳定房地产和市场措施的重要组成部分。它可以拉动刚性需求，刺激改善需求，促进活跃的二手房市场。”中原地产营销总监张大伟表示，税费减免、信贷调整和住房公积金调整等政策已轮流实施，体现了可持续性，这将提振整体需求，并对住房市场的持续增长和去库存化产生积极影响。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖分析说，非一线城市减免契税和营业税将有助于降低购房成本，增加购房需求，加快库存去库存，降低库存大的三、四线城市的房地产市场风险。

困难的房地产库存压力难以减缓

事实上，中国大多数城市仍面临巨大的库存压力。根据最新数据，2015年底，商品房销售面积为7.1853亿平方米，比2014年底的6.2169亿平方米增加9484万平方米。这意味着，在实施去库存化措施一年后，中国的房地产库存不会下降，而是上升。

对此，国家研究中心副主任王一鸣最近表示，根据2015年全年销售面积的计算，中国的房地产库存需要6至7个月才能消化；如果加上一个在建面积73.5亿平方米的中口径，存货消化需要5年零9个月；随着大口径领域的开发，需要6年零5个月来消化库存。商业和办公建筑的去库存化压力甚至更大，根据最广泛的衡量，这将达到10年零10个月。

中华全国房地产商会执行理事任志强也表示，目前房地产市场的库存状况比2008年更加严重。“2008年，在政策刺激下，2009年房价迅速上涨，2010年房地产市场开始回暖，因为2008年房地产市场没有大量库存。之所以比2008年更糟糕，是因为现在有大量库存。”

根据任志强的计算，已竣工且未售出的房屋包括4亿多平方米的住宅楼、2亿多平方米的办公楼和公共建筑，还包括未售出的已竣工车库配套面积。“目前最大的问题是相当数量的库存难以消化。按照中国房地产年销售面积近13亿平方米来看，近7亿平方米的库存并不算太多。但问题是，有大量库存难以消化。”

根据穆迪的评级报告，中国在建住宅面积为51亿平方米。按平均每户2.97人计算，中国14亿人口相当于4.6亿左右的家庭。假设中国的住房拥有率从90%上升到100%，这些新的房地产买家将很容易吸收所有在建的住宅区。然而，目前的问题是商品房价格高，有效需求不足。

“我们的需求是有限的。”中国工程院院士、清华大学教授蒋易在接受《经济信息日报》采访时表示，《2015年中国居民经济能力报告》的调查数据显示，中国家庭财产的拥有率达到83.43%，拥有两处以上财产的家庭占40.07%；其中，52.07%的家庭，房地产价值占家庭总资产的一半以上，16.19%的家庭占80%以上。

预计未来空仍会有宽松的政策

事实上，房地产投资作为中国经济增长的主要来源，自2014年以来已经连续24个月下降。从2015年全年来看，房地产投资月度增速曾连续5个月出现负增长。与此同时，房地产生产市场前端的征地面积、土地交易价格、新开工住房面积和竣工住房面积四个典型指标也连续几个月出现负增长。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏表示，这四个典型数据同时出现负增长，这在历史上是前所未有的。交通银行金融研究中心的报告还指出，过去“销售启动-资本改善-投资稳定”的传导链这次似乎并不敏感，这种温暖并没有继续延伸到投资方，反映出开发企业在利用资金进行征地和扩大建设活动时的谨慎态度。

数据显示，2014年，国有土地使用权出让收入占地方政府收入的近四分之一，是地方基础设施投资的重要资金来源。房地产市场低迷，对地方财政最直接的影响是地方国有土地出让收入大幅下降。根据2015年国家财政收支数据，2015年国有土地使用权出让收入为32547亿元，同比减少8840亿元，降幅为21.4%。2014年和2013年，这部分收入分别增长了3.1%和45%。

与此同时，房地产市场低迷给地方财政带来的压力，不仅体现在土地销售收入的下降，还导致房地产相关税收的大幅下降。穆迪投资者服务公司副总裁朱表示:“房地产市场疲软也减少了地方政府的房地产税收。该行业税收收入占2014年地方政府税收总额的40%。”

因此，张大伟表示，中央部委会传达地方政策以拯救市场，预计后续房地产政策仍将频繁出台。

"未来的分市政策是政策放松的主要特征."张大伟表示，当前经济增长缺乏动力，房地产仍是最重要的增长引擎。因此，为了应对房地产市场的新常态，如市场分化和需求增长乏力，城市专项政策将成为未来房地产刺激的主流。

张大伟预测，房地产市场预计将在今年第一季度遭遇一轮密集的政策宽松。"特别是两会前后，各省将出台不同的房地产库存政策."