吴晓求：中国资产价格高得离谱 我都到国外买袜子

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如果说2015年的a股触动了亿万投资者的心，那么2016年的楼市就成了真正的“全国话题”。从寺庙的高度到江河湖海的距离，从皇城的底部到四线城市，从亿万富翁到失业青年，他们都对房地产市场有着最简单的想法:我们现在应该买房吗？房价会继续上涨吗？不买房子投资什么？

飙升的房价和不断出台的监管政策使得房地产市场更加模糊和不确定。房价从未停止飙升，北方、上海和深圳的房价已进入“10万”时代，北京近40%的房价超过500万。“十一五”期间，20多个城市大力推行楼市调控政策，严格控制房价。在压力下，房价能回归理性吗？还是“要造反”变得越来越紧迫？

关于房地产市场，凤凰财经采访了中国人民大学副校长吴晓求，从房地产市场一直谈到人民币。这位著名的学者和政府智囊团谈到了他眼中的房地产市场难题，并提出了解决方案。

中国的房地产市场政策可以向温哥华学习

我们的采访从房价最前线开始。“我是金融学者。我以前没有研究过房价。后来人们发现，中国的房地产不仅仅是一种消费产品，它已经通过杠杆作用成为一种金融产品，因此必须对它进行研究。”吴晓求笑了。事实上，房地产市场是中国经济学家不可回避的话题。

吴晓求认为，中国房地产市场飞速发展背后有四个因素:过度的货币、土地制度、房地产市场政策和金融体系。在接受凤凰财经采访时，他主要关注后两个因素

“中国的房地产政策存在一些问题。例如，当我们引入(政策)时，我们通过政府的有形之手来控制它，并限制它的消费。这实际上并不好。”采访开始时，他对房地产市场的监管提出了反对意见，称对20多个城市的密集监管是不合适的。

如果宏观调控不好，如何解决高房价问题？吴晓求认为我们可以向温哥华学习。“在加拿大温哥华，没有(管制)行动。这会增加税收，价格自然会下降。”

在过去的一两年里，大量海外热钱流入温哥华房地产市场。去年，中国买家购买了温哥华三分之一的房屋，当地房价在一个月内飙升了30%。今年8月，温哥华出台了历史上最严格的房地产市场政策，对海外买家征收15%的房地产转让税，税率比以前高出近8倍。增税政策出台后，温哥华的房价在1月份下降了近20%，学区的销售额下降了94%。

同样，香港也步温哥华的后尘，通过“增税”严格控制房地产市场。11月4日，香港政府决定将住宅印花税上调至成交额的15%，以防范房地产市场泡沫的风险。

温哥华和香港都将“增税”作为调控房地产市场的手段。吴晓求认为，这种方法比简单的购买限制更合适，因为“在税率提高之后，投资者比较成本效益，发现成本高，风险高，所以他们不会立即购买。”价格自然会降下来。”

增税政策能否适用于中国大陆发展最快的城市，比如深北？他说这很困难，因为中央政府和地方政府之间的关系。

“地方政府不想降低他们心中的房价”

接下来的话题是温哥华的增税，作者抛出了下一个问题:“那么，你认为地方政府应该向温哥华学习吗？”

的回答非常尖锐:“他(当地政府)心里不想降低(房价)，他想维持高房价，但中央政府给出了决定，而他(当地政府)不得不执行这样的政策。所以我认为只要我们采取这一政策(温哥华的增税政策)，房价就会降下来，回到完全合理的水平。现在(房价)不合理。”

“高房价毫无意义”

至于中国房价下跌，一些海外机构担心，一旦房地产泡沫破裂，将导致资本外逃，给中国经济带来风险。吴晓求不同意这些机构的观点:“房价下跌会对经济产生一些影响，但我认为这种影响是健康的。”还需要挤压泡沫。”

对于高房价，吴晓求的态度非常坚定:“我不知道房价的意义是什么？同样的事情，很明显是一百万，但是你必须得到五百万，对吗？可能要花50万元。重点是什么？毫无意义。”

他强调，经济发展应该遵循市场规律，不应该人为地追求一些泡沫式的通货膨胀，这是“毫无意义的”。“就像我们为了应对过去几年的经济低迷，对僵尸企业或僵尸股票进行了大量投资一样，这些投资为当年的经济增长做出了巨大贡献。但从今天开始，这完全没有意义。”

“现在不要进入房地产市场”

我现在应该买房子吗？吴晓求的态度非常坚定:“现在不要进入房地产市场。”

他背后的逻辑是，房价已经处于如此高的水平，不会继续大幅上涨。“比较一下我们的人均gdp和收入水平，如果单价是20万/m2，人们能不能活下去？让年轻人带着希望生活。”

“但现在有人说，北方和深层的房价正在‘以香港为导向’？”作者质疑道。

“这是不现实的。中国有这么多的土地。”

我们应该避免犯俄罗斯的错误

除了房地产市场，人民币汇率也是今年的一大担忧。社会上有很多声音，孰轻孰重，人民币还是房价？谁应该被保险，谁应该被抛弃？对于这种讨论，吴晓求直言不讳地表示:“这种政策组合非常糟糕。”

“应该保持人民币汇率的相对稳定，这样房价至少不会上涨，甚至不会小幅下跌。我认为这种政策组合更好。”他补充道。

自2000年以来，俄罗斯采取放弃汇率的手段来保护房价，这在2014年造成了大量资本外逃，并使俄罗斯经济陷入衰退。

“所以(这种政策组合)将产生毁灭性的影响，这绝对是错误的。”吴晓求对此发表了评论。他提醒我们避免在俄罗斯犯错误。

“从房子到袜子，中国的资产价格高得离谱。”

在过去的两个月里，人民币的走势可谓“跌宕起伏”。10月1日，人民币加入特别提款权后，中央平价连续七天下调。人民币在岸汇率持续跌破6.7和6.8的两个“铁基点”，最紧的一个是在两天内突破6.84、6.85和6.86。

吴晓求认为，人民币连续贬值是一种“释放压力”的行为。背后的核心原因是“中国的资产价格高得离谱。”

他说，无论从哪个角度来看，无论是中国经济的基本面、货币供应量的规模、股票的规模、国内资产的价格，甚至是大多数消费品的价格，中国的价格与美国相比都是比较高的。

“(中国的)资产价格，拿房地产来说，是完全离谱的，所以离谱的人可以套利。如果我们是一个理性的消费者，在加拿大和美国卖一套(国内)房子，买一套很好的房子，价格可能只有北京房价的一半。”

像房子一样大，像袜子一样小，他认为与同等水平相比，中国的太贵了。他幽默地指着自己的袜子说:“我要去国外买袜子。”他们的袜子很好，但是比我们的便宜得多。它的(外国)衬衫非常好，而且是名牌，只有我们价格的1/3甚至1/4。”

在如此高的资产价格和如此大的价格差距下，“你认为人民币有贬值的压力吗？每个人都去(国外)买东西。”

“人民币没有底部”

人民币迅速贬值，连续跌破6.7和6.8的底部，但吴晓求认为人民币并不可怕，因为它主要是对人民币贬值，而不是对其他货币贬值，甚至升值。美元最近持续走强，美元指数昨日突破100点，创下今年新高。

人民币对美元汇率迅速下跌。底部在哪里？“从长远来看，人民币没有底部。我个人认为，7是我们最近的底部，在7之后并不太大。”

他还提到，人民币对美元贬值将给中国出口企业带来一定的好处，并促进中国经济复苏。

谈论货币政策:不要太担心货币过度

说到人民币，货币政策是必不可少的。谈到中国的货币政策，我们不能不提到“货币过度”。从1990年到2011年的21年间，中国的货币总量增加了58倍，而美国的货币总量仅增加了1.99倍，这意味着中国的超额货币量远远高于美国。根据官方数据，中国的m2余额接近97万亿元，居世界第一。如此大规模的货币高估(印刷货币)会导致通货膨胀和货币贬值吗？货币政策的隐患是什么？

对此，吴晓求认为没有必要担心，“中国的货币政策相当好”。他认为，在过去20年里，货币过度支出与中国的“出口导向”经济密切相关，中国通过出口和外国直接投资(fdi)吸收了大量外汇储备。同时，结汇和售汇是我国货币体系的重要组成部分，外汇在已发行货币中占有很大的比重。“我们的外汇储备规模高达3.4万亿美元(编者按:10月份的外汇储备为3.12万亿美元)。乘以6.7，大约是25万亿美元。这只是基础货币，乘数尚未计算。”

吴晓求还提到，一些广义货币(m2)并没有流通，他笑着说，“国家发改委的贪官们调查后才发现有2亿现金没有流通。因为贪官不敢用自己的名字来省钱，人们说你显然超出了收入，不能买股票。你为什么一个月挣10，000多元？你怎么会有1亿元或1000万元？所以他只能把它放在家里。不过，这些存款不会影响整个价格体系，无论是资产价格还是消费者价格。”

吴晓求指出，中国货币的规模在不断扩大，这要么导致价格上涨，造成通胀压力，要么流向金融市场，包括股市和银行间市场。近年来，中国的物价没有快速上涨，大量的股票货币被抛入金融市场，包括股票市场和银行间市场。

我现在应该买什么？股票市场？人民币？

中国投资者一直面临着投资渠道有限的问题。如今，人民币一个接一个贬值，房地产市场高，股票市场弱。在这种情况下，我们应该如何分配资产？

吴晓求认为有两个相对安全的渠道:一个是以美元计价的海外资产，另一个是a股。

他表示，a股目前处于低位，投资一些股票组合也是好事。但他也提醒道:“a股仍处于消化2015年危机的过程中，消化这种阴影需要很长时间。”在不久的将来很难有很好的发展。”

话题从房地产市场到人民币，从货币政策到资产配置。在一次45分钟的采访中，这位著名的中国学者为中国经济提供了解毒剂。“百花齐放，百家争鸣”，他的独特见解只是“一家之言”，但它确实为我们提供了一个关于房地产市场和人民币的新视角。