央视财经评论:违法建筑“转正”政策如何不“偏离”？

9月17日，深圳市国土资源局发布了《深圳市人民政府关于处理农村城镇化历史遗留的工业和公共配套类违法建筑的办法》。《处理办法》草案从2018年7月27日开始征求各界意见。一个多月后，现在正式发布，将于2018年10月10日开始实施。

《处理办法》规定，符合特定条件的历史违法建筑可直接申请商品性房地产，不符合特定条件的生产经营历史违法建筑可申请退还商品性时市场评估地价的50%的土地价款。商业和写字楼的历史违章建筑，在申请商品性质时由市场评估的地价可以收回，违章建筑可以转为正数。

该政策释放了什么信号？工业违法建设可以变成积极的，这是否意味着小产权房有望合法化？

9月18日晚，国务院发展研究中心研究员刘为民和金融评论员万喆来到央视《金融评论》演播室进行深入分析。

非法建筑是否成为小财产的合法权利？

刘为民:这种“非法建筑”不是“非法建筑”，不是每个人都能变得积极

国务院发展研究中心研究员刘为民:历史原因造成深圳可增加的土地供应有限。深圳市政府出台这一政策的初衷是考虑现有土地、如何进行城市更新、如何准备土地和挖掘存量土地资源的优势。违法建筑分为两类。不是每个人都能变得积极，无论是商业还是公共支持，它仍然是非居住性的，也就是说，房屋或土地具有一定的经济和社会功能，包括公共服务功能。

万喆:它不包括转向积极和不从事小型房产全面

金融评论员万喆:深圳这次发布的文件并不全面。许多人关心小产权的房子，但事实上他们不包括在内。这种治疗意见由三部分组成。首先是拆除它。例如，普通的违章建筑现在是不被批准的；二是接管，如被没收；第三，我们可以确认所有权，这种所有权不能完全转化为商业类型。整个文档是一个逐步解决不同类别问题的方法。这不是每个人都想要的一刀切的方法，这一概念不能混淆。

为什么政策经常被误解？

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多年来，一系列政策的出台引发了市场对小产权房能否合法化的猜测。

2015年3月11日，《房地产登记暂行条例》开始实施，包括房屋和建筑物所有权在内的十类房地产统一登记。

2017年3月10日，深圳市土地委员会公布了《深圳市房屋征收补偿基准价》。

2017年9月20日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《国土资源部关于房屋交易与房地产登记衔接有关问题的通知》，明确规定要防止小产权房通过房地产登记合法化。

2018年8月27日，《民法典(草案)》分编提交全国人民代表大会常务委员会审议。根据草案的规定，住宅建设用地使用权到期后将自动续期。

刘为民:小产权问题正期待一个“答案”

国务院发展研究中心研究员刘为民:从全国住房的角度来看，不可否认的是，确实有相当比例的小产权房。2015年后，在加强我国小产权房整治的背景下，过去两年小产权房的增幅大幅下降。每个人都可能对小产权房心存警惕，尤其是小产权房，因为产权的不完全性或权利确认的不明确会导致法律合同中的潜在风险。同时，一些住房质量相对较低。人们经常误解土地政策的重要原因是对小产权房，尤其是小产权房没有一个清晰的答案，这将导致误解。

万喆:你不明白的不是政策，而是市场

金融评论员万喆:每个人都说他们不理解这项政策。事实上，我认为他们不理解的不是政策，而是市场。这份文件并没有表明小产权房可以转好，包括去年和前年出台的一些政策。后来，他们都专门下发了补充意见和条款，告诉大家小产权房不会转正。但是，我们也可以看到，在过去几年中，小产权房的数量和建筑面积的规模也在扩大，这实际上反映了一种市场需求。

违法建筑控制政策的效果如何不被扭曲？

刘为民:坚持分类治理，坚持政策红线

国务院发展研究中心研究员刘为民:坚持一个原则，就能坚持既定政策轨道下的政策红线。所谓政策红线是两大规划，一是城镇总体规划，二是土地利用总体规划。只有遵循这两个计划，才有法律可循，无论是违法建设还是土地利用的改善。

万喆:政策标准应该明确并落实到位

财经评论员万喆:最重要的是政策标准应该明确，包括在什么情况下确定过去的法律纠纷已经消失，以及如何确认权利？如果超出红线，我怎么能被罚款？如何在红线内缴纳罚款？尤其是集体土地的使用，曾经有过很多法律纠纷，也有一些法律纠纷，如果清楚明了是做不到的。条件越明确，越公开、越透明越好，实施就应该到位，这样矛盾或改革的转化成本就可以降到最低，让每个人都感到满意是非常重要的。

刘为民:因地制宜提高存量土地资源利用效率

国务院发展研究中心的研究员刘为民:为什么我们要适应当地的条件？因为从改革开放到深圳目前的土地结构，未来土地资源的利用可能是要努力存量土地。对于存量土地，我们希望提高其土地利用效率。无论是产业升级还是城市升级，都是基于土地改造和城市功能的变化。城市应该根据自己的特点选择自己的道路。

万喆:我希望看到更多解决非法建筑问题的有益探索

金融评论员万喆:因为深圳很特别，所以它一直站在中国时代的最前沿，是一个政策先行的高地。经过尝试，它可以作为一个模型推广。由于它的迅速发展，在某种程度上，可以从其非法土地的利用上看出。一方面，它城市化了；另一方面，历史遗留下来的问题仍然很多，如土地供求矛盾等。我希望深圳，包括其他城市，能够解决违章建筑的问题，做更多有益的探索。

来源/中央电视台财经